Tasa finkoa eta prezio baxuak, hipoteken joera 2022an

Hipoteken merkatuarentzat garai onak dira, pandemiak eragindako paralisiaren ondoren gora egin baitu, hamarkada bateko kopururik onenak erregistratzeraino. 2022an sektorea suspertzen jarraitzea espero da, etxebizitzen eskariaren gorakadari, gehieneko mailetan izandako aurrezpenari eta finantzaketaren kostu txikiari esker. Hori bai, adituek hazkunde txikiagoa eta egonkortasuna iragarri dute. Gaur egungo tasa finkoarekiko lehentasunak jarraituko du, eta finantza-erakundeek hipotekak lehiatzen jarraituko dute; horrek prezioak historikoki baxuak izaten jarraituko du, baina ez da gehiago merkealdirik espero.

Emiliano Bermudezek, Donpisuko zuzendariorde nagusiak, pandemiaren unerik txarrenean pozik ez dagoen eskaria hipoteken gorakadaren arrazoi nagusitzat jotzen du. Estatistikako Institutu Nazionalaren (INE) datuen arabera, 2021eko irailean etxebizitzen gaineko 42.000 hipoteka baino gehiago sinatu ziren, 2011ko martxotik izandako kopururik handiena. Bere ustez, datozen hiruhilekoetan Espainiako ekonomiarekin gertatzen denak, inflazioaren bilakaerak eta Europako Banku Zentralak diruaren prezioarekin hartzen duen posizioak eragin zuzena izango dute hipotekak ematean.

Kalkuluen arabera, 2021 osoan 400.000 hipoteka baino gehiago eman dira, eta 2020an 337.700 ( % 18 gehiago) edo 2019an 361.000 ( % 10 gehiago). Soilik urrira arte, estatistikan eskuragarri dagoen azken datua, 348.300 baino gehiago ziren, 2020ko aldi bereko 281.800 datuen aldean.

2022rako aurreikuspenak oso positiboak dira, nahiz eta nolabaiteko moderazioa aurreikusten den, % 5 eta % 10 arteko hazkundeekin. Ferran Font Pisos.com-eko azterlan zuzendari eta bozeramailearen arabera, urteko igoera arinagoa izango da, % 1 ingurukoa, 2022an 405.000 hipoteka izateraino. “Egoera oso osasungarrian egotea esan nahiko luke”, dio.

Ildo beretik, Juan Villén Hipoteken zuzendari idealistaren esanetan, ziur aski, hasi berri den urtean bankuek hipoteka berriak emateko duten goseari eutsiko zaio, baina ez dugu uste hipoteka horien bolumenak 2021eko lehen seihilekoko hazkunde-erritmoei eutsiko dienik eta egonkortzera joko dutela.

Hipoteken dinamismoa higiezinen transakzioetako datu onen isla da; izan ere, azken hilabeteetan etengabe hazi dira eta bi digituetara Covid-19ak eragindako jarduerarik gabeko aldi baten ondoren. Irailean 53.410 salerosketa-eragiketa itxi ziren, 2008tik ikusi gabeko zifra. Adituak bat datoz esatean eskariak indartsu jarraituko duela 2022an, baina operazioen hazkunde-erritmoak normalizatzen joango dira pandemia asetzen den bitartean.

Aurrezkiei esker, eskaera gehiago jasoko dira

Aurrezki metatua eta bankuen eskaintza erakargarriak ere hipoteka-eskaerak bultzatzen ari dira. Finantza-iturriek adierazi dutenez, likidezia-koltxoiak – 940.000 milioi euro baino gehiago daude gordailuetan gaur egun, Espainiako Bankuaren arabera – Indartsua izaten jarraituko du, eta mailegu-eskariari erantzungo dio. Hazi den aurrezki horren zati bat egiturazkoa da jada, iturri horien arabera.
Inflazioaren zain

Bankuen arteko lehia handiak bezeroak erakartzeko, batez ere tasa finkoetan, hipoteken prezioak errekor minimoetara eraman ditu. Mugimendu puntualak izan ezik, interesek lurra ukituko zuketen, bankuen sektoretik ohartarazi dutenez; izan ere, etorkizun hurbilean nekez hobetu daiteke tasa finkoen eskaintza, batez beste % 2,6koa baita. Zenbaitek ez dute baztertzen inflazioagatik igoera txikiak izatea; izan ere, 30 urtean izan du igoerarik handiena eta, azkenean, Europako Banku Zentralaren interes-tasen gorakada eragin dezake.

Lorenzo Canok, Ibercajako partikularren finantzaketaren arduradunak, azaldu duenez, hipotekek nekez egin dezakete behera prezioetan, prezioen oraintsuko portaera ere kontuan hartuta. «Erakundeak hipoteka-irtenbide benetan erakargarriak eskaintzen ari dira, eta egoera hori ez da aldatuko Euriborrean aldaketarik ez badago edo inflazioa arazo bat ez bada», adierazi du Josep Vera Hipotecas.com webguneko negozio-garapeneko zuzendariak. Eta Villének azpimarratu du: «Ez dugu beheranzko ibilbiderik ikusten, eta, ziurrenik, tasa finkoko hipotekak zertxobait garestitu litezke».

Gaur egun, merkatuko tasa finko txikienak UTB % 1,50 ingurukoak dira. MyInvestor eta Openbank atalase horretatik beherako hipotekak merkaturatzen dituzte. Aldagaietan, Euribor indizeari gehitzen zaizkion diferentzial gehienak % 1etik behera daude, eta % 0,9tik behera Evo Banco, Targobank, MyInvestor, Coinc, Kutxabank, ING eta Pibank enpresen kasuan.

Hipoteka berri gehienak ( % 67) tasa finkokoak dira orain, eta horrek joera aldaketa argia erakusten du, lehen tasa aldakorra baitzen ohikoena. Prezio tentagarriek eta interes finkoek beti kuota bera ordaintzeko aukera emateak eta tasen balizko igoeretatik babesteak azaltzen dute haien bultzada. Hala, inflazio-egoera baten aurrean, eta Euriborrak minimoetan jarraitzen duen arren, adituek iragarri dute tasa finkoak nagusi izaten jarraituko duela datozen hilabeteetan, maileguen % 70 hartzera ere iritsiz.

Canok adierazi duenez, aukera nagusia izaten jarraituko du erakundeek tasa finkoko baldintza lehiakorrak eskaintzen dituzten bitartean. «Inflazioak gora egiten jarraitzen badu edo luzaroan altu jarraitzen badu, 2022 lurralde finkoa izango da urte osoan zehar», adierazi du Fontek.

Gazteentzako eskaintza onak

EBZk argi utzi du 2022an ez dituela tasa zuzentzaileak igoko, baina inflazioaren presioek ibilbide-orria aldatzea ekar lezakete, Erreserba Federalaren (Fed) eta Ingalaterrako Bankuaren kasuan gertatu den bezala. Egoera horrekin, Euribor indizeak (Espainiako hipoteka aldakorren erreferentzia nagusia), gaur egun minimo historiko negatiboetan % -0,5 inguruan finkatuta jarraitzen duenak, goranzko joera izango du.

«Pandemiaren luzapenak eta ekonomiaren susperraldi txikiagoak Europako Banku Zentralaren balizko neurriak geldiarazten dituzte, eta hori da, gure ustez, Euriborra lotzen ari dena». Ekonomia egonkortu eta inflazio konstantea duen hazkunde jarraitua ikusi bezain laster, Euriborrak gorantz egingo du, Villének defendatzen duenez. Nolanahi ere, igoerak oso arinak eta motelak izango dira, aditu gehienek iragarri dutenez, euriborra gutxienez 2024ra arte ez baitute positiboan ikusten.

Euriborraren igoera bat indizeari lotutako hipoteka aldakorren kuotak garestitzen hasiko litzateke. Era berean, interes-tasak igotzen hasten badira, finantza-erakundeek hipoteka aldakorrak indartu ditzakete berriro, marjina gehiago sortzeko. «Hipoteka-produktuen eskaintzak eta merkatuko beharrek eta prezioek eboluzionatu egiten dute», hausnartu dute finantza-iturriek. Interes-tasen inguruko fitxa nola mugitzen den, horren araberakoa izango da guztia. Mezuak moneta-politikaren egonkortasunari eusten dion arren, Vicenç Hernández Reche Tecnotramiteko CEOak ohartarazi du. Oraingoz, Euriborra ez da aldatu inflazioaren aurrean, ezta EBZren zorraren erosketen jaitsieraren aurrean ere.

Ia banku guztiek merkaturatzen dute modalitate finkoa eta aldakorra. Bi kasuetan, interesaren hobariak bezeroaren lotura eskatzen du. Tasazio-balioaren (Loan to value edo LTV) gaineko finantzaketa-portzentaje nagusia % 80 da, eta hortik aurrera, emandako kredituak ez ordaintzeko arrisku handiagoa dakar.

Ez da aurreikusten finantzazioak berriz % 100ean ikustea; beraz, bezeroek % 20ko edo gehiagoko aurrezkiak jartzen jarraitu beharko dute hipotekak eskuratzeko. Salbuespena oso kaudimen handiko profilak dira, hala nola funtzionarioak edo gazte-segmentua. Banku batzuk prest daude gazteen kasuan % 90 edo gehiago finantzatzeko, hala nola Ibercaja eta Santander. Beste batzuek interes baxuagoak eskaintzen dizkiete, hala nola Kutxabankek edo 40 urtera arteko epe luzeagoak, Bankinterrek, esaterako.

Erregistratzaileen Elkargoaren arabera, finantzaketaren zenbatekoa etxebizitzaren balioaren % 150ean zegoen 2007an, eta orain zifra % 70 ingurukoa da. Espainiako Bankuaren arabera, hipoteka berrien % 8,8 soilik ematen da % 80tik gora, 2006ko % 18aren aldean.

Oro har, epe luzerako zorpetzearen beldur gutxiago dago, INEren datuek erakusten dutenez. Hipoteka amortizatzeko batez besteko epea 25 urtera igo da, 23 eta 24 urtetan hainbat ekitaldi egin ondoren.

Erakunde gehienetan inoiz egin den hipoteka-eskaintzarik onenetako baten aurrean gaude, bai finkoan, bai aldakorrean; hala dio Ruth Armesto Hipotecas.com webguneko zuzendariak.

Interneten bidezko eragiketak, gora

Merkatuak aldaketa batzuk izan ditu pandemiaren ondoren, eta badirudi geratzeko iritsi direla, hala nola hipotekak kontsultatzea eta kontratatzea mugikorren edo ordenagailuen bidez, banku-bulegoetan aurrez aurre egon beharrean. Ugaritu egin dira notarioaren aurrean sinatu arte prozesu osoa errazten duten online bitartekariak. Konparatzen eta profilaren araberako eskaintzarik onena aurkitzen laguntzen dute. Digitalizazioaren testuinguru horretan, hainbat erakunde baliatzen ari dira online maileguen eskaintzan aurrera egiteko. Gabriela Giannattasio Veritran-ek Europan dituen negozioen garapeneko zuzendariak ziurtatu duenez, erabiltzaileek online konparatzeko aukera gehiago daudenez, baita hipoteken konparatzaileak erabiliz ere, bezeroa informatuago dago eta lehiakortasuna hobetzen da.