Etxebizitzen prezioetan eta salerosketetan erresistentzia-gaitasuna oso handia izan da Covid-19aren garaian. Orain, beste proba gogorrago bat dator: martxoko inflazioa % 9,8an, interes-tasen igoeretan aurreikus daitekeen aurrerapena eta Ukrainaren inbasioa. Horrek BPGaren hazkunde-aurreikuspenak beherantz berrikustera behartuko du, eta lehengaiak dituzten hornidura-kateak kolokan jarriko ditu berriro.
Errealitate hori jasaten ari da obra berria, zenbait sustapen atzeratu egin baitira materialen eta energiaren garestitzeagatik, eta, horrela jarraituz gero, faktore erabakigarria izango da prezioen gorakadarako.
Espainiako etxebizitza batez beste % 6,4 garestitu zen 2021ean, 565.000 salerosketarekin, bigarren eskuarekin eta obra berriarekin. Zifra horiek sektore aktibo, indartsu eta erresistentziadun bati buruz hitz egiten dute, pandemiak ekonomiari eragin zion mailukada gorabehera. Aurtengo lehen hiruhilekoan, Higiezinen Tasazioen (Tinsa) aste honetako datuen arabera, prezioen batez besteko igoera % 2,3koa izan zen, urte arteko % 6,6ko tasarekin, eta Ukrainako gerrak hilabete baino ez zuen zenbatu. Azken urteko prezioen gorakadek burbuila baten beldur batzuk ere azaleratu zituzten, baina adituen arabera, igoera-erritmo txikiagoa izango da, eta ez da aurreikusten inflazio handiak higiezinen prezioak ere gaindituko dituenik.
Bankinterren ikerketa-zerbitzutik, 2022rako, prezioen dezelerazioa espero dute, % 2ko igoeraraino, 2023an % 1era jaitsiko litzatekeena. Bestalde, transakzioak urteko 500.000ra jaitsiko dira, 400.000 erabiltzaile eta 100.000 berriekin. Oinarrizko kontsumoko ondasunen inflazio handiagatik familien aurrezki-tasa txikiagoa izatea eta finantzaketa-kostuak zertxobait gora egitea dira aurreikuspen horren oinarriak.
Horrela, Juan Morenok, Bankinterreko higiezinen analistak, etxebizitzaren etorkizuneko martxarako elementu sendo gisa nabarmentzen du esfortzu-tasa – Erostera bideratutako soldataren ehunekoa – % 30etik behera dagoela oraindik, pandemian aurrezteko metaketa, eta, azkenik, ez dagoela gaineskaintza edo gaineskari handirik sektore horretan. Hori bai, etxebizitzako burbuilaz hitz egin beharrean, Morenok % 4ko edo % 5eko gainbalorazioa ikusten du soldaten bilakaerari dagokionez.
Luis Corral Higiezinen Kontsultarako Foroen kontseilari delegatua zuhur agertu da, inflazioak etxebizitza eroslea pobretzen duelako eta, gainera, finantzazioa garestitzea aurreikusten delako. «Horrekin guztiarekin, normalena da erosketa-dinamika, orain oso aktibo dagoena, moteltzen joatea», azaldu du. Hala, higiezinen sektorean ere eragina duten lehengaien prezio handiagoaren eta hornidura-zailtasunen egitate objektiboez gain, egitate subjektibo bat aipatu du, eta horrek kalte egingo dio: «Erosteko erabakiak moteldu egiten dira, eta familiek zuhurtzia-ekonomia aukeratzen dute».
Gaur egungo testuinguruan, eta gure ekonomiaren gainean dauden oreka handiak gorabehera, higiezinen tasazioen azterlanen zuzendariak, Cristina Ariasek, etxebizitzako jardueraren azkartzea aurreikusten du epe laburrean, finantzaketa oraindik baxu mantentzen den kostu batean bermatzen saiatzeko, eta tasak handitzen diren heinean erakargarritasuna galduko lukeena. Eta honako hau gehitzen du: «Epe ertainera, inflazio-testuinguru batek denboran zehar luzatzen bada, etxeen aurrezpen metatua higatu dezake eta etxebizitzarako irisgarritasuna zaildu, eta, aldi berean, eskaintza mugatu, eraikuntza-kostu handiagoak eta ziurgabetasunaren hazkundea direla eta».
Tasazio Sozietateko Consuelo Villanuevaren iritziz, egungo egoera korapilatsuaren eragina kontratagarria izan daiteke etxebizitzarentzat, egungo inflazio eta ziurgabetasun ekonomiko eta politikoko testuingurua egokia baita etxebizitza bat eskuratzeko erabakiak atzeratzeko. Eta prezioetan jaitsierak saihesten dituzten eskaintza-arazoak gehitzen ditu: epe laburrean, eraikuntza-kostuen hazkundearen, eskulanik ezaren eta lehengaien, materialen eta energiaren prezioaren igoeraren aurrean, ez da prezioen jaitsierarik aurreikusten.
Inbertitzaileentzako babeslekua
Espainiako etxebizitzaren ikuspegi orokor horretan, babes-balioaren kontzeptua agertzen da berriz ere, beste inbertsio batzuen aurrean, hala nola finantza-inbertsioen aurrean, oso hegazkortasun handiko uneak bizi baitituzte orain. Ikasgai hori oso ondo ikasi zuten familia espainiarrek hamarkada luzeetan prezioen igoera handiak izaten. Juan Morenoren ustez, etxebizitzak inbertsio gisa Espainiako batez besteko inflazioa estal dezake urtean zehar. – Errenta finkoko merkatuetan tasak igo diren arren, etxebizitzaren alokairuaren errentagarritasuna urteko % 3,5 eta % 4 bitartekoa da, 10 urterako bonua baino askoz handiagoa ( % 1,5). Errentagarritasun horri higiezinaren urteko % 2ko balioa gehitzen bazaio, inflazioa estaltzea lortuko dugu, azaldu du.
Cristina Arias bat dator ikuspegi horrekin: «Egungo ziurgabetasun-egoeraren aurrean, higiezinen sektorea inflaziotik babesteko alternatiba bat da oraindik ere, eta zorroei dibertsifikazioa eta egonkortasuna ematen dien aukera bat». Consuelo Villanueva Tasazio Sozietateko erakunde eta kontu handien zuzendariak adierazi du bizitegi-sektorea inbertitzaileentzako babesleku gisa eta inflazioaren aurrean aliatu gisa jokatzen ari dela, interes-tasa baxuek lagunduta.
Luis Corralek banaketa argia egin du ohiko etxebizitzaren erosketaren eta inbertsio gisa eskuratzen denaren artean. «Ohiko etxebizitza bada, prezio-igoerak eta finantzaketa-baldintza onak daude. Inbertitzeko bada, espero den inbertsioaren eta errentaren ekuazioa egokitu behar da, inflazioa ahaztu gabe, hazkundeak errenta erabilgarria atzeratzen duelako.
Adituak ez daude ados urte zail honetan hobekien funtzionatuko duten higiezinen aktiboak zeintzuk izango diren. Bankinterreko analistak errentagarritasun txikiagoa aurreikusten du hirietako gune nagusietan, izan ere, onenak probintzietako hiriburuak eta Covid-19tik sortutako behar berrietara egokitzen diren etxebizitzak izango direla argudiatu du.
Bestalde, Higiezinen Kontsultoreei buruzko Foroan, eskaera egiaztatua duten eta eskari mota osagarriak dituzten etxebizitzen alde egiten dute. Hau da, iraupen luzeko etxebizitza gisa, etxebizitza turistiko gisa edo bulego gisa alokatu ahal izatea. Eta hori gehiago lortzen da hiriguneetan, ondorioztatu du.
Finantzazioa
Etxebizitzaren etorkizuna bereizteko beste oinarrietako bat finantzaketa-kostua da, azken urteotan une historikoak bizi izan baititu banku zentralen zero tasen edo tasa negatiboen politika luzeak. Zalantzarik gabe, Espainian hipoteka-maileguetan tasa finkoen nagusitasuna Euriborrari lotutakoen aldean une bakar honen seinale da. Joan den urtarrilean hipoteken % 70,4 tasa finkoan sinatu ziren, inoiz ikusi ez den errekorra ezarriz.
Baina gauzak azkar aldatzen ari dira inflazioaren burugabekeriaren aurrean. Juan Morenok dio Estatu Batuetan tasa finkoko hipotekak % 4ko mailan sinatzen direla eta Espainian garestitzen ari direla. Cristina Arias Tinsako Azterlan Zerbitzuko zuzendariak adierazi duenez, gutxieneko historikoen une batean tasa finkoko hipoteka bat ziurtatzea oso aukera interesgarria da eroslearentzat.
Luis Corralek EBZren tasen igoera espero du datozen hilabeteetan, AEBetako Erreserba Federalak hartutako erabakiaren ildotik. «Orain une egokia da, eta interes-tasa finko oso lehiakorrak lor daitezke; aurrerago, hipotekak garestiagoak izango dira», azaldu du. Azkenik, Consuelo Villanuevak dio hipotekatuaren segurtasuna lehen mailara igaro dela. «Tasa finko batek segurtasuna ematen du hipoteka bati aurre egiteko orduan, epe luzeko produktua baita», dio.
Etxebizitzaren sektorearen zimenduak sendoak dirudite. Baina Ukrainako inflazioa eta krisia bezalako egungo faktore negatiboen iraupenak higiezinen jarduerari kalte egin diezaioke, batez ere hazkunde ekonomikoa jaisten bada eta finantzaketa garestitzen bada. Hala ere, etxebizitzak inbertitzaileen artean baliaraziko du inbertsio finantzarioen aurrean babesleku izatea.