Etxebizitza erosi… ala alokatu? Zer da eraginkorragoa?

Zer da errentagarriagoa, etxebizitza bat erostea edo alokatzea? Beti izan da milioiaren galderetako bat higiezinen merkatuan. Hala ere, inflazioa gainbeheran dagoen honetan, ia 40 urtetik hona maila gorenetan, zalantza are handiagoa da. Ohikoa denez, erantzun egokia ez da erraza. Aldagai askoren araberakoa da, hala nola bizilekua, etxe mota, maizterraren edo jabearen profila eta unean uneko egoera ekonomikoa. Baina badira orain edo etorkizunean zer interesgarriago izan daitekeen jakiten laguntzen duten gakoak ere.

Kalkulagailua eskura, merkeagoa da etxebizitza bat erosteko mailegu bat kontratatzea alokatzea baino. Notariotzaren Kontseilu Nagusiaren azken datuen arabera, metro koadroaren batez besteko prezioa 1.575 eurokoa izan zen apirilean. Fotocasa Higiezinen Indizearen arabera, batez besteko alokairua 10,89 eurokoa zen metro koadroko eta hilabeteko. 80 metro koadroko etxebizitza alokatu nahi dela suposatuz, ordaindu beharreko hilekoa 871 euro ingurukoa izango litzateke. Erosi nahi izanez gero, prezioa 126.000 eurokoa izango litzateke. Oro har, bankuek erosketa-balioaren % 80an ematen dute finantzaketa; beraz, hipotekak 100.800 euroko zenbatekoa izango luke. 25 urteko batez besteko epearekin eta % 2,68ko batez besteko interes finkoarekin, hileko letra 461 eurokoa izango litzateke. Alokairuaren errenta baino 410 euro gutxiago hilean.

Hori bai, kontuan izan behar da hipoteka bat eskuratzeko ezinbestekoa dela sarrerarako % 30 aurreztuta izatea. Hori izaten da handicap nagusia, batez ere gazteentzat. Gainera, hipotekek lotutako produktuak izaten dituzte, hala nola aseguruak edo azken kostua handitzen duten txartelak. Era berean, etxebizitza baten jabeak mantentze-gastuak ordaindu behar ditu, hala nola OHZ, zabor-tasa edo erkidegoa. OHZren zenbatekoa oso desberdina da lurraldeen artean, eta Kontsumitzaileen eta Erabiltzaileen Antolakundeak (OCU) egin berri duen azterlan baten arabera, txikiena 150 euro ingurukoa da urtean, edo 12,5 euro hilean. Zaborren gaineko zergaren batez besteko prezioa urtean 90 eurokoa da (7,5 euro hilean), eta bizilagunen komunitateak 100 euro inguru hilean. Guztira, 120 euro inguru, 461 euroko hipoteka-kuotari gehituko litzaizkiokeenak, 581 euro guztira. Orduan, alokairuari dagokionez, batez besteko aurrezkia hilean 290 eurora murrizten da.

Alokairuen kasuan ere ahalegin ekonomikoa egin behar da, fidantza moduan eta aurreratutako kuota moduan, baina dezente txikiagoa da, Antonio Gallardo iAhorroko adituaren esanetan. INEren batez besteko datuetan oinarritutako konparatzailearen ikerketa baten arabera, espainiarrek hipoteka bat ordaintzeko egiten duten ahalegina % 26,37koa da, eta % 38,71k alokairua ordaintzea dakar. Datu horien arabera, oro har, alokatzea erostea baino errentagarriagoa da.

Interes-tasak

Ez da dena zuria edo beltza. Erosi edo alokatzearen arteko aukeraketan, interes-tasak bezalako faktoreek parte hartzen dute. Adituek alokairurako erabiltzen den dirua hipoteka batean interesetan ordaintzen denarekin alderatzeko gonbita egin dute. Finantzaketaren kostuak urteak daramatza minimo historikoetan, eta, hala, erosketa interesgarriagoa da, alokairuaren prezioak interesak gainditzen baititu. Baina orain tasak igotzen hasi dira, baita hipoteken prezioa ere, eta horrek interes-karga handiagoa iragartzen die etxeei.

Aurreko adibidearekin jarraituz, hilean 871 euroko alokairutik 100.800 eta 25 urte bitarteko hipotekara, mailegua % 1eko urteko tasan finantzatzeak printzipaleko 336 euro eta lehen urtean 44 euro hilean ordaintzea ekarriko luke. 12 hilabete horietan 4.560 euro erabiliko dira guztira, eta horietatik 528 euro interesei dagozkie. Kopurua txikiagoa da alokairuagatik ordainduko liratekeen urteko 10.452 euroak baino. Tasa % 3ra igoko balitz, interesak 142 eurokoak izango lirateke hilean, eta urtebetean 5.736 euro ordainduko lirateke tronkoaren eta interesen artean. Tasa altuagoekin, % 5eko tasarekin, maileguak 7.068 euroko kostua izango luke urtean, hileko 253 euroko interesak barne. Azken kasu horretan ere, erosketa gehiago ateratzen da kontura etxe bat ekitaldi batean alokatzea baino.

Gazteenak, erosketa merkatura sartzeko zailtasunekin

Goranzko tasen perspektibarekin, bankuak tasa finkoak gogortzen ari dira, eta kasu batzuetan jada % 3ko UTB gainditzen dute, duela aste gutxi batzuk gehienak ez baitziren % 2ra iristen. Gainera, Euriborra goranzko joera betean dago, eta horrek indizeari erreferentzia egiten dioten hipoteka aldakorrak garestitzen ditu. 12 hilabeterako adierazlea % 0,4 baino handiagoa da, duela urtebete -%0,48koa bazen ere, eta aurreikuspenen arabera, 2023a baino lehen % 1 gaindituko luke.

«Erosketa merkatura sartzeko aukerak, batez ere gazteenak, ez dira hileko diru-sarreren araberakoak, aurrezpenaren araberakoak baizik», adierazi du Ferran Fontek, pisos.com webguneko bozeramaile eta ikasketa-zuzendariak. Nolanahi ere, erostearen eta alokatzearen arteko erabakia hausnartu egin behar da, epe labur, ertain eta luzeko egoera ekonomikoa oso kontuan hartuta. Alokairuak mugikortasun handiagoa ahalbidetzen du, eta salerosketak segurtasun eta egonkortasun handiagoa eskaintzen du.

Bestalde, erosteko edo alokatzeko aukerari dagokionez, etxebizitzaren prezioen etorkizuneko bilakaerak eta itxaropenek ere eragina dute. Alokairuak eta erosketa-prezioak paraleloan igotzen diren arren, salerosketa-eragiketa ez da aldatuko, eta alokatuz gero, berriz, errenta igotzeko arriskua onartzen da.

Etxebizitzaren prezioa higiezinen burbuilaren garaitik gertu dagoen mailaraino igotzen ari da zenbait zonaldetan. Tinsaren arabera, 2022ko lehen hiruhilekoan bakarrik igo zen batez besteko prezioa urte arteko % 6,8. HelpMyCash.com finantza-konparatzaileak uste du etxebizitzen prezioen goranzko joera moteldu egingo dela datozen hilabeteetan. Era berean, Euriborrak gora egin eta erosteko ahalmenaren galerak eskaria geldiaraziko duela uste dute. Oro har, % 2 eta % 6 arteko igoerak espero dituzte adituek.

Era berean, alokairuak gero eta garestiago daude. MVGM aholkularitza-enpresa espezializatuaren arabera, alokairuaren prezioa % 3 igo da maila nazionalean, eta hiriburu nagusietan errenten igoera iraunkorraren ebidentziak daude, hein batean KPIaren eraginagatik. Bestalde, UVE Valoraciones tasatzaileak uste du alokairuaren prezioak % 6 baino gehiago igoko direla 2022an.

Inflazio handia da alokairuaren merkatuko beldur nagusietako bat. 2015. urteaz geroztik, jabeek beren kontratuetan sar dezakete errentak urtero inflazioaren arabera eguneratzeko aukera. Hileko errentari eguneratze-datan argitaratutako urte arteko KPIa aplikatzean datza. KPI positiboa bada, errenta igo egiten da; eta KPI negatiboa bada, errenta jaitsi.

Jabe askok ez dute prezioa igo nahi

Gaur egun, Espainiako inflazioa % 8,7koa da, eta martxoan % 9,8ra iritsi zen. Prezioen igoera orokorrak alokairuak igotzera eraman ditu jabe asko. Hala ere, gehiegizko igoerak saihesteko, Gobernuak % 2ra mugatu zuen errenten urteko eguneratzea, KPIren arabera, apirilaren 1etik ekainaren 30era arte, eta neurri hori irailaren 30era arte luzatuko da.

Horrek esan nahi du 800 euroko batez besteko alokairua gehienez 16 euro igo daitekeela hilean edo 192 euro urtean. Edonola ere, uda amaituta, maizterrek alokairuan bizitzeagatiko faktura ehuneko horretatik gora dagoela ikus dezakete. Maiatzeko KPIaren datua ( % 8,7) kontuan hartuta, batez besteko igoera hilean ia 70 eurokoa izango litzateke, urtean 840 euro inguru. Eta 2022ko apirilean sinatutako alokairu bat ekitaldi bat 2022ko martxoko KPIa baino geroagokoa izan liteke. % 9,8 aplikatuz gero, batez besteko alokairua hilean 78 eurotik gorakoa edo urtean 940 eurotik gorakoa izango litzateke.

Egia esan, zenbait jabeek kontratuan ezarritako prezioa ez ukitzea erabaki dute. Beste batzuek akordioak lortu dituzte errentariekin igoera leunagoak ezartzeko.

Testuinguru horretan, Fotocasak adierazi du, gaur egun, KPIaren alokairuen berritzeak aldi baterako bereiztea arnasa argia dela maizterrentzat. Madrilen edo Bartzelonan, esaterako, hileko alokairuaren prezioa 1.200 euro edo 1.300 euro ingurukoa da, eta KPIarekiko lotura horrek 85 euro inguruko igoera ekarriko luke hilean, ia hilabete bat gehiago urte amaieran. Itogarria da soldata erritmo berean igo ez zaienentzat.

Hala eta guztiz ere, higiezinen atariek gogorarazi dute % 2ko mugak indarrean dauden kontratuei soilik eragiten diela, eta ez sinatu berriei. Izan ere, Gobernuaren batez bestekoa merkatuko prezioei eusteko balio ez duela ziurtatu dute. Hala, alokairuaren aukera malguagoa bada ere, batez ere diru-sarrera finko handiak ez baditu, prezioak izugarri igo dira Espainiako hiri batzuetan. Antonio Jesús Gómez The Simple Rent-eko zuzendari exekutiboaren ustez, “Ia egiturazkoa den % 8,7ko inflazioarekin, kontsumitzaileak onibarra erostea balio-erreserba gisa ikusten du”. Eta gaineratzen du “espainieraren kontzientziak erosten jarraitzen duela”.

Urrezko araua erostea edo alokatzea onuragarriagoa den jakiteko

Bestalde, eraikin bat erosi edo alokatzea hobe den jakiteko, Bankinterreko analisten arabera, urrezko arauetako bat BPE (Price Earnings Ratio) ezagutzea da. Datu hori desberdina da Espainiako hiri bakoitzean, baita barruti eta auzo bakoitzean ere. BPEak alokairuaren urteko errenta salmenta-prezioan zenbat aldiz sartuta dagoen islatzen du, hau da, zenbat aldiz beharko litzatekeen etxebizitza bat alokairuaren bidez ordaintzeko. Honela kalkulatzen da: etxearen prezioa zati alokairuaren urteko prezioa. Adibidez, etxe batek 300.000 euro balio badu eta alokairuagatik urtean 12.000 euro ordaintzen badira, PER 25 urtekoa da. Kostua 500.000 eurokoa bada, PER 41,6 urtekoa izango da. _and_t = ut_and_gt; _and_fA\;; BPE zenbat eta handiagoa izan, orduan eta handiagoa da erosketaren proportzioa alokairuari dagokionez, eta alokatzea interesatzen zaizu. Zenbat eta txikiagoa izan BPEa, orduan eta txikiagoa da alokairuaren proportzioa erosketarekiko, eta interesatzen zaizu erostea?, adierazi dute erakundean.

Beste ratio bat alokairu bakoitzeko errentagarritasun gordina kalkulatzea da, hau da, jabe gisa alokairuko etxebizitza batengatik lortuko litzatekeen urteko dirua zati salmenta-prezio teorikoa eta 100ekin biderkatzea. Aurreko adibideari jarraituz, alokairuko 12.000 euro zati 300.000 bider 100eko 4 ateratzen da. 500.000rekin, emaitza 2,4 da. Alokairuko errentagarritasuna zenbat eta handiagoa izan, orduan eta txikiagoa izan, orduan eta gehiago alokatu nahi da.

Espainiako Bankuaren arabera, Espainian etxebizitza bat alokatzearen errentagarritasun gordina % 3,7koa da. Alderantziz kalkulatuz gero datua ( % 100/3,7) 27 urteko PER bat lortzen da. Lehenik eta behin, interesatzen zaigun etxebizitza baten edo barruti edo udalerri baten alokairuaren errentagarritasuna edo BPE lortu behar da. Kalkuluak egin ondoren, Espainiako Bankuaren datuekin alderatuko dugu. Horrela, azaletik, teoriak adierazten digu BPEa 27 urtetik gora badago (Espainiako batez besteko PER), hobe dela alokatzea, eta azpitik badago, berriz, baliteke gehiago komeni zaizula erostea, azaldu dute Bankinterrek.