Lurzoruaren prezioa 167 eurokoa izango da metro koadroko, eta 31.000 eragiketatik gorakoa izango da presentzialtasunera itzultzeak markatutako merkatu “oso aktibo” baten esparruan, Servihabitat Trends enpresak Serviland filial independentearentzat egindako ‘Lurzoru Merkatua eta Sustapena’ txostenaren arabera.
Datuen arabera, pandemiaren aurretik ikusitako mailak gainditzen dira. Txostenak azaltzen duenez, presentzialtasun handiagoaren ondorioz, erosleek berriro bilatu dituzte etxebizitzak biztanleria-dentsitate handieneko hiriguneetan, eta udalerri deslokalizatuenekiko pultsioa alde batera utzi dute. Hala ere, azterlanak adierazten du bizitegi-sustapenaren eraikuntza-kostuek proiektuak geldiaraztera edo geroratzera behartu ditzaketela, obra berriaren eskaintza estutuz.
“Materialen, energiaren eta garraioaren kostuen igoerek obra berriaren ekoizpena zailtzen ari dira”, ohartarazi du Iheb Nafaa Servilandeko presidenteak. Nabarmendu duenez, “Testuinguru aldakor honetan, erosahalmenaren murrizketa jasaten ari den eskaera bat eta bere balantzeak etengabe berrikusi behar dituen eskaintza bat elkartzen ari diren honetan, inoiz baino beharrezkoagoa da lurzoruaren kudeaketa profesionala egitea, higiezinen primaren araberako bikaintasuna”.
Bestalde, Ernesto Tarazona Servilandeko sailburuak adierazi duenez, inflazioaren egoerak “eragina du eragile ekonomikoek higiezinen sektorearekin duten sinbiosi egokian”. Ildo horretan, Tarazonak adierazi du publikoak zatikatzeko konponbideak eskaintzeko erronka bere gain hartzea eta sektore publikoarekin lankidetza-akordioak lortzeko prest agertzea direla “eskaintzaren eta eskariaren arteko desorekak desegiteko gakoak”.
Lurzoru-eragiketen kopuruak aurrera egingo du, 2022an 31.000 transakzioren muga gainditu arte, hazkunde moderatua eraginez. Edukitzaile handien esku dauden lurzoru-poltsak handitzen jarraitzen dute, eta ez bakarrik salmentan dauden etxebizitzak eraikitzeko, baita alokairuan jartzeko ere; horrek indartu egiten du sektoreak BTR (‘build to rent’) delakoarekiko duen interesa.
Gainera, alokairuko bizitegiak potentziala duten hiri periferikoetan jartzen du fokua, ez bakarrik kokapen finkatuetan, eta hori albiste ona da hiriguneek lurzoru erabilgarri gehiago eta errentagarritasun erosoak dituzten probintziekiko jasaten duten presioa arintzeko.
Bestalde, obra berriaren salerosketa sendoa izango da, 70.000 sinadura baino gehiago, eta horrek esan nahi du salgai jartzen den produktu berri ia osoa salduko dela. Dokumentuak jasotzen duenez, merkatu horren beroketa eskaintza urri bati dagokio, kaudimen-gabeziari baino gehiago, batez ere, inbertsio gisa etxebizitza erosten dutenen aldetik.
Obra berria
Hala ere, normaltasun postpandemikoa eragin zuen suteak atzerapauso bat emango du 2022an. Obra berriaren erantzuna egoera geopolitikoak baldintzatzen du, nahiz eta aurten 100.000 etxebizitza berri inguru espero diren.
Txostenaren arabera, sektore sustatzaileak, bere aldetik, balantzeak orekatzeko lan delikatuari egin behar dio aurre, eraikuntza-kostuak % 15 baino gehiago direnean, lan-esku espezializaturik ez dagoenean eta hornidura-kateetan botila-lepoak daudenean. Proiektu berriak xehetasunez aztertu behar dira, bideragarriak eta errentagarriak izan daitezen eta geldirik geratzeko arriskurik izan ez dezaten.
Lurzoruaren prezioari dagokionez, 2022an 167 eurora iritsiko da metro koadroa, 2019ko kota prepandemikoa gaindituz (161 euro metro koadroa), baina krisia hasi aurreko 2007ko gailurretik oso urrun (279 euro metro koadroa).
Lurraldearen eta lurzoruaren errentagarritasunaren arteko aldeak nabarmenak dira. Marjina altuenek eroslearen bultzada eskari naturalera mugatuta dagoen helmugetara bideratzen dituzte, eta horrek stock berria xurgatzeko gaitasuna murrizten du, hala nola Lugora eta Extremadurara.
Testuak adierazten duenez, finkatuago dauden beste kokapen batzuek errentagarritasun-marjina interesgarriak dituzte, kontuan hartuta merkaturatuko litzatekeen bizitegi-produktua zein azkar drainatuko litzatekeen, hala nola Euskal Autonomia Erkidegoa eta Balearrak. Halaber, kasu guztiz ohiz kanpokoak daude, erosketa-prezio altuekin eta errentagarritasun negatiboarekin; horrek garapen berrien hasiera geldiarazten du, eta arazo larria planteatzen du merkatuaren orekarako, Bartzelonan gertatzen den bezala.
Prezioa murriztea
Proiektu berriak abiarazteko lurzorura sartzeko dagoen tentsioa dela eta, beharrezkoa da lurzorua desblokeatzea eta hura finantzatzeko formula berriak bilatzea. Espainia osoan, ondasun higiezinen parkea % 35 handitzeko aukera ematen duen lurzoru hutsaren azalera. Erabilgarritasun urria, probintzia batzuetan, eta ez soilik ‘prime’ guneetan, lehendik eraikita dagoen lurzoru-ehuneko handiak eraginda.
Servihabitaten agente laguntzaileen sareak (HJA) baikortasun zuhurra zabaltzen du, eta egonkortasun-mezua helarazten du sektorearen barruan, inbertsio-goseari, bigarren egoitzaren berreskurapenari eta atzerriko bezeroaren itzulerari esker.
Aditu horien erdiek baino gehiagok onartu dute sustapenaren merkatuan proiektu berrien hasiera mantenduko dela, eta lurzoru-eragiketek 2021ekoen antzeko zifrak ematen dituztela, % 65 ingururentzat.
Lurzoru-eragiketa gehienetan partikularren eta tokiko sustatzaileen profilak protagonista diren arren, erosle horiek nolabaiteko bultzada galdu dute iaz inbertsiogile korporatiboen zein pribatuen alde, operazioen % 26 baino gehiagoko protagonistak baitira, Servihabitateko agente laguntzaileen sarearen datuen arabera.
Gehien eskatzen den lurzoru-mota sustapen-helburuetarako hiri-lurzorua da, HJAen ia % 72ren arabera. Lehen metropoli-koroak prezio merkeagoak, mota guztietako hornidurak eta konexio onak eskaintzen ditu, eta normaltasunera itzuli ondoren, onura gehien jasotzen duena da, hirietako lurzoruaren lehentasunaren ia % 30 kontzentratuz.