Alda al dezaket nire hipoteka aldakorretik finkora?

Gero eta gehiago dira tasa aldakorreko hipotekatuak tasa finkora aldatzea balioesten dutenak, Euriborraren igoera zorabiagarria dela eta; izan ere, batez beste, urtean 2.000 eurotik gora garestitzen ditu kuotak. Gaur egun, hipoteka-indize nagusia berriz ere % 2,23ra igo da eguneko tasan, eta iraileko behin-behineko batez bestekoa % 1,94koa izan da.

Nadia Calviño Gobernuko presidenteorde eta Ekonomia Gaietarako eta Eraldaketa Digitalerako ministroak ekitaldi batean gogorarazi duenez, 2019tik mailegua aldatzeko erraztasunak daude. Hainbat formula posible daude, nahiz eta bezeroek oraintxe bertan hipoteken merkatuan aldaketak egin behar dituzten. Erakunde gehienak interes finkoak igotzen ari dira, eta gero eta zailagoa da errentagarriak diren prezioak aurkitzea. Oro har, hipoteka finkoek EATaren % 2,5 gainditzen dute jada, duela hilabete gutxi EAT % 1 edo gutxiago lor zitezkeenean. Izan ere, bankuei orain interesatzen zaie kontratazioak hipoteka aldakorretara bideratzea, euriborraren gorakadaren ondorioz tarte handiagoa lortzen baitute. Horrela, adituek kontuak egitea eta ereinotzetan lo ez hartzea aholkatzen dute.

“Finkoak jada ez dira bankuen hipoteka izarra, haien interes komertzialek”, adierazi du Roams finantza pertsonaletako aholkulari digitalak. Baliteke hipoteka finkoak arrazoizko prezioan lortzeko azken aukeren aurrean egotea, Euribor hondatu baten aurrean, zenbait erakundek oraindik eskaintzen duten prezioan, baieztatzen dutenez.

Bi modu daude tasa aldakorra finkora aldatzeko: subrogazioa edo hipoteka-berritzea. Lehenengoa finantza-erakundearen mailegua aldatzen denean gertatzen da. Bigarrena hipotekaren edozein klausularen aldaketan oinarritzen da, erakundearekin berarekin egindako akordio baten bidez. Bi kasuetan, Euriborraren kotizazioaren arabera aldatzen den kuota aldakor bat ordaintzeari uzten zaio, eta maileguaren bizitza osoan egonkortasuna eskaintzen duen hileko finko bat ordaintzen hasten da.

Subrogazioak zenbait baldintza aldatzea ekarri ohi du, hala nola hipoteka-maileguaren hasierako interes-tasa. Hipoteka-berritzean, interes-tasak, kapitalak, amortizazio-epeak edo hobari-baldintzek izan dezakete eragina.

Bada hirugarren bide bat: hipoteka berri bat kontratatzea aurrekoa ezeztatuz. Kasu horretan, mailegu bat ezeztatzeko eta formalizatzeko izapide guztiak egin eta ordaindu behar dira.

Hipoteka aldakor bat hipoteka finko batera aldatzeko prozesuak kontsumitzaileentzako gastu batzuk dakartza, besteak beste, banku-eragiketa egiteko komisioak eta etxebizitza berriro tasatzeagatiko kostuak.

Subrogazioaren kasuan, irekiera-komisio bat gehitzeko aukera dago (betiere banku berriarekin sinatutako hipotekan halakorik badago). Notariotza, erregistro eta gestoriako gastuak ere badaude, mailegu berria sinatzen den finantza-erakundearen kontura.

Oraindu beharreko komisioak

Subrogazio zein berritze bidez, Hipoteka Lege berriak banku-komisio baten ordainketa ezartzen du, erakunde bakoitzaren mende egongo dena.

Hipoteka berritzeagatiko komisioa ordaintzeko dagoen hipoteka-kredituaren ehunekoaren % 0 eta % 1 artekoa izaten da.

Subrogazioan aukera dago banku batzuek ez aplikatzeko. Aplikatzen badute, maileguaren eskrituran haren existentzia eta kostua agertzen badira, aldatu egiten da interes-tasa (finkoa edo aldakorra) eta hipotekaren amortizazio-aldia bezalako faktoreen arabera. 2019ko ekainaren 16tik (Hipoteka Lege berria indarrean sartu zen egunetik) aurrera sinatutako hipoteka aldakorretan, komisioa % 0,25ekoa izan daiteke lehen 3 urteetan, edo % 0,15ekoa bosgarren urtera arte. 3 edo 5 urte horiek igaro ondoren, hurrenez hurren, ez da beste ezer ordaindu behar.

Tasazioaren ondoriozko gastuak — 200 eta 400 euro artekoak izan daitezke — aldatu egiten dira etxebizitzaren arabera, eta egiten den eragiketa mota ere kontuan hartzen da. Subrogazio batean, etxebizitzaren tasazioa ordaindu behar da, eta berritzean, berriz, beharrezkoa bada bakarrik. Jabeak bere etxebizitzaren tasazio berria duen ala bankuak zuzenean erabakitzen duen etxebizitzaren balioa ez dela handitu, horren araberakoa izango da hori. Kasu horietan, ez litzateke etxea berriro tasatu beharko.

Berritzea, ala subrogatzea?

Horrela, hipoteka bat berritzea edo subrogatzea merkeago ateratzea kasu bakoitzaren araberakoa izango da. Adibidez, hipotekan 100.000 euro ordaindu gabe eta tasazio gastuak 300 eurokoak izanik, hipoteka bat subrogatzearen kostua 550 euro ingurukoa izan daiteke; berritzean, berriz, tasazio gastuak ordaindu behar direnez, gastua 800 euro ingurukoa da.

Olivia Feldmanek, HelpMyCash.com finantza-atariaren sortzaileetako batek, dio oraintxe bertan onena dela finko bat kontratatzea, batez ere oraindik % 3tik beherako interesarekin sina daitezkeelako profil on bat izanez gero. Azaldu duenez, pertsona bat hipoteka aldakor bat kontratatzea baloratzen ari den egoera batean, hipoteka finko bat % 2,50ean garestia iruditzen zaiolako, “Ulertu behar du Euriborrak iraileko batez bestekoa mantentzen badu, % 2ko diferentzialarekin, hipoteka aldakorra, % 2,80an geratuko litzatekeena (euriborra gehi diferentziala batuta), garestiago aterako litzaiokeela.

Haren ustez, orain aldagai bat kontratatzeak arrisku handia hartzea dakar, merkatuan nagusi den ziurgabetasunagatik. “Baina Europa azkenean atzeraldian sartuko den ere ez dakigunez, eta horrek Euriborrak bere joera aldatzea eta datorren urtean jaistea eragin dezakeenez, ez da komeni interes neurrigabeko finkoa sinatzea”.