Zerumuga oso zalantzazkoa da, eta aurreikuspenak ezerezean gera daitezke gertaeren bilakaeraren arabera. Baina inork ez du zalantzan jartzen lainoen iluntasuna, Burtsan eta errenta finkoan galera handiak uzten baitituzte eta etxebizitza krisi ekonomikoek beti ekartzen duten aktiboen balio-galeratik kanpo geratuko ez dela pentsarazten baitute. Europako Banku Zentralak dagoeneko ohartarazi du etxebizitzen prezioak jaitsi egingo direla hipoteken kostuaren igoeragatik, eta hurrengo bi urteetan etxeen balioa % 9 jaitsiko dela kalkulatu du, interes-tasen igoera-puntu bakoitzeko.

Teoriak adierazten du interes-tasa altuagoak eta jarduera ekonomikoa atzeraka ari den ingurune batean higiezinen merkatuko prezioak erlaxatu egin beharko liratekeela. Baina Espainia desberdina da. Etxebizitzen merkatuak indarra erakutsi du pandemiaren aurka, eta ez zuen prezioen jaitsierarik eragin. 2020an, BPG % 11 jaitsi zen urtean, etxeen prezioek % 1,5eko igoerari eutsi zioten. Adituek ohartarazi dutenez, dezelerazio ekonomikoa higiezinen merkatuan nabarituko bada ere, etxebizitzen prezioen jaitsierak urriak eta oso puntualak izango dira, eta etxebizitza erritmo onean garestitzen den eremuetan, berriz, merkatzea oso zaila izango da, ia pentsaezina.

Fotocasako Azterlanen Zerbitzuko zuzendari María Matosen ustez, prezioen jaitsierak erosteko ahalmeneko eremu baxuagoetan gerta litezke, jaitsiera orokor eta esanguratsurik espero gabe. Tasen gorakadarekin erosketa-eskari txikiagoa espero daiteke. Hala ere, eskaintzaren eta eskariaren arteko desoreka oso handia da, eskaintzaren eskasiak prezioei eusten die, azaldu duenez. Horrela, prezioen igoera moteldu egin daiteke datorren urtean, edo, are gehiago, apur bat atzera egin, hiri handietako errenta apaleko barrutietan, hala nola Sant Martí edo Nou Barris edo Villaverde, Vallecaseko zubia edo Usera Madrilen.

Zonalde horietan ere, langabeziaren hazkundearen bidez ekonomiaren dezelerazioaren ondorioak lehenengo ikus daitezkeelarik, Matosek azken aldian balioa handitzen lagundu duen faktore bat aipatu du: erosketa inbertsio gisa, prezio merkeagoak direlako. Asko handitu diren zonak dira. Eta prezioak jaisteko joera handiagoa duten barrutiak izan arren, pisu-faktore bat dago: inbertitzaileak gune merkeenetan jar dezake arreta, azaldu duenez.

Periferiak etxebizitzaren prezioak garai ekonomiko txarrei nola erantzuten dien erakusten digu. Hiri handietan ere heterogeneotasuna egon daiteke prezioen portaeran. Aurreko krisian ere ikusi zen, erdiguneko barrutietan prezioak behera egin zuen bitartean, periferikoetan beherakada handiagoak izan ziren, BBVA Researcheko Félix Lores jaunak gogoratzen duenez. Hala ere, adituak ohartarazi du egungo egoera eta 2008ko krisia oso desberdinak direla. Hiri handietan ez dago gehiegizko etxebizitza-eskaintzarik, 2008an gertatzen zen bezala. Gainera, gehiegizkoa handiagoa zen barruti periferikoetan, hain zuzen ere prezioak gehien zuzendu zituzten barrutietan. Bere ustez, duela hamarkada bat baino gehiagoko krisiarekiko alde horrek eta ekonomiaren dezelerazioa oso handia izango ez den itxaropenak adierazten dute prezioen zuzenketak, halakorik gertatuz gero, puntualak izango direla.

Bi abiadureko bilakaera prezioetan

Idealistaren arabera, Estatuko etxebizitzen prezioak bilakaera bat izango du datorren urtean, bi abiaduratan: eskari handiena duten hiriguneena, non ia ez den erlaxaziorik egongo, nahiz eta tasak gora egin, eta gainerako merkatua. Madril, Bartzelona, Malaga, Alacant, Balear Uharteak eta Kanariar Uharteak oso merkatu dinamikoak dira, eskari-presio oso handia jasaten dute, eta bertan hobeto eutsiko diete prezioei, higiezinen atarian azaldu dutenez. Aitzitik, bi Gazteletako merkatuetan eta biztanle gutxien duten Andaluziako eta Aragoiko probintzietan prezioak jaitsi egin daitezke, gaineratu dutenez.

Tinsako Azterlanen Zerbitzuko zuzendari Cristina Ariasek ideia horretan sakondu du, eta adierazi du ez dela espero jarduera-poloetan erorketarik, enplegua biltzen duten eremuak direlako, eta etxeak eta enpresak gune horretan lehiatzen direlako. Hala erakusten dute aurtengo hirugarren hiruhilekoko datuek: etxebizitzen prezioak % 8,9ko urte arteko igoerak izan ditu Madrilen, % 5ekoak Bartzelonan, % 9,7koak Valentzian eta % 7,6koak Malagan, Tinsaren datuen arabera. Aitzitik, prezioak ozta-ozta igo dira azken urtean: % 1,1 Huescan, % 2,9 Cuencan, % 1,1 Jaenen eta % 7,5 jaitsi dira Zamoran.

Cristina Ariasek azaldu duenez, tasen gorakadek etxekoen unitateen eta eraikitzaileen finantzaketarako sarbidea murriztuko dute ezinbestean, eta, horren ondorioz, eskariaren eta etxebizitza-eskaintzaren moderazioa espero da. Baina horrek hazkunde-tasen dezelerazioa eragingo balu ere, ez luke prezioen jaitsierarik eragingo, eskuragarri dagoen eskaintza mugatua dela eta.

Etxebizitza kostaldean

Tasen gorakadak eta ekonomiaren dezelerazioak ere eragina izango dute bigarren etxebizitzaren eta kostaldeko etxebizitzaren merkatuan. Alde batetik, atzerriko turismoan funtsezkoak diren Europako herrialdeetan, hala nola Alemanian edo Erresuma Batuan, gertatzen ari den shock energetiko eta ekonomiko handienak etxeko aurrezkiak gehiago hondatzea eta oporretako etxebizitzen segmentuan eragina izatea eragin dezake. Hala ere, kostaldeko bizitegi-produktua oso heterogeneoa da, bere eskaria bezala, eta oraindik ere nolabaiteko dinamismoa mantendu dezake, aurrezpenaren kanalizazio gisa, espazioaren gaineko lehentasunak aldatzen diren ingurune batean, eta horrek mantendu egingo lituzke prezio-mailak, Tinsatik adierazi dutenez.

Félix Lores BBVA Research-eko kideak dioenez, krisi energetikoa dela eta, atzerrian dagoen eskari potentzialaren zati batek Espainian etxebizitza erosteko urratsa eman dezake, besteak beste, bere baldintza atmosferiko onenak direla eta (neguan tenperatura ez da hain txarra eta, beraz, berogailu gutxiago behar da). Faktore hori kontrapisua izan liteke krisiak eragindako eskari txikiagoarekin. Berriz ere, prezioak jaisteko aukera argitzen ez duten elementu kontrajarriak.

Bankinterren, berriz, prezioen jaitsiera espero dute. Bankuaren aurreikuspenen arabera, prezioak % 3 jaitsiko dira 2023an eta % 2 2024an; datorren urtean, berriz, % 1 egingo du gora, eta hurrengo urtean, berriz, gelditu egingo da.

Jaitsiera horren arrazoiak honako hauek dira: finantzaketa-kostu handiagoa, familien aurrezki-tasa txikiagoa eta alokairuko etxebizitzetan egindako inbertsioaren erakargarritasun-galera, zorrak dakarren errentagarritasun-aukera gero eta handiagoa dela eta. Desazelerazio ekonomikoaren iraupena eta tipoen goraldien tamaina izango dira benetako su-proba edozein aurreikuspenetarako.

Egilea Andoni Beitia