Garai ekonomiko konplexu hauetan erantzun errazak aurkitzea ez da erraza. Urte berri honetan etxebizitza erostea edo alokatzea arrazoi pertsonalen araberakoa izango da, eta, jakina, baita bizi garen testuinguru ekonomikoaren araberakoa ere. Urtea hainbat faktorek baldintzatuko dute: inflazio handia, interes-tasak igotzen (hipotekak are gehiago garestituko dira), obra berrien eskasia, erabilitakoaren gainbalorazio posiblea, lan-merkatua desazelerazioan dagoen ekonomia baten presiopean eta prezioen gorakadak hesitutako soldatak. Etxeetako aurrezpen-tasa eta adreiluaren inbertsio-alternatiba gisa bonuen hobekuntza (aktibo hori ez da hain likidoa) beste aldagai garrantzitsu batzuk dira.
2022an, etxebizitzen salerosketak bilakaera positiboa izan du. Kalkuluen arabera, urtea 665.000 transakziotan amaituko da, hau da, 2021ean baino % 2 gehiago, Atlas Real Estate Analytics higiezinen aholkularitza-enpresak egindako aurreikuspenen arabera. Prezioek eskariaren bultzada hori islatu dute. Higiezinen Tasazioen (Tinsa) datuen arabera, etxebizitzaren prezioa % 8,8 igo da urtean, batez beste 1.751 euro metro koadroko. Urteko igoeren buruan Zaragoza ( % 10,9), Donostia ( % 10,8), Cadiz ( % 9,3), Madril ( % 9,2) eta Kanaria Handiko Las Palmas ( % 8,9) daude. Malagan, Valentzian eta Bilbon prezioak % 8tik gora igo dira, eta Bartzelonan, jada oso tentsionatuta dagoen merkatuan, igoera % 4,7ra jaitsi da.
Inflazioa oso kontuan hartu behar da hain igoera garrantzitsuak testuinguruan kokatzeko; izan ere, abenduan % 5,8koa izan zen eta urteko batez bestekoa % 8,4koa da. Miguel Cardoso BBVA Research-eko ekonomista buruak gogoratzen duenez, 2008-2017 aldian etxebizitzaren prezioa % 37 jaitsi zen termino errealetan. Are gutxiago 1991-1997 aldian % 21ean egin zuela, inflazioaren ondorioz.
Egonkortasuna, joera nagusia
Adituek espero dute 2023an Espainiako etxebizitzen prezioak zertxobait jaistea edo egonkortzea. Bankinterreko analistek % 3ko jaitsiera espero dute datorren urtean, eta % 2koa 2024an (ehuneko horri bizitzaren kostuaren igoera gehitu beharko litzaioke). Ildo horretan, EBZk berak espero du prezioek % 9ko beherakada izango dutela datozen bi urteetarako eurogunean.
Bankinterren ustez, prezioen jaitsieran eragina izango duten faktoreak honako hauek izango dira: hipoteken finantzaketaren kostu handiagoa, familien aurrezpen-tasa txikiagoa bizitza garestitzeagatik, eta etxebizitzetan egindako inbertsioaren beherakada, errentagarritasuna eskaintzen duten bonuen moduko lehiakideen agerpenaren aurrean ( % 4 inguru), etxebizitzak alokatzeagatik lortzen denarekin parekatzen dena.
Miguel Cardosok, bestalde, 2023rako prezioak egonkortzea espero du, % 0 eta % 5 arteko igoerekin, betiere inflazioaren azpitik. Etxebizitzaren prezioaren bilakaera neurritsuaren aldeko argudioak lan-merkatuaren egonkortasunean, familien errenten % 4,5 inguruko hazkundean eta merkatuan gaineskaintzarik ez izatean oinarritzen dira, prezioak behera joan diren denboren aurrean.
Ez da igoera edo jaitsiera garrantzitsurik espero
Luis del Corralek, Higiezinen Aholkularien Foroko kontseilari delegatuak, bat egin du 2023an etxebizitzen prezioetan merkatu egonkor baten tesiarekin: ez amilketarik, ez igoera nabarmenik. Ona da merkatua aztertzea. Etxebizitza berrien eskaintza oso mugatua izaten ari da, eta eskaintza eskas horren aurrean, prezioen tentsioak bere horretan jarraituko du. Horrek adierazten du obra berrian etxebizitza gutxi dagoela eta garestia dela. Etxebizitza bat erosi behar duenak bigarren eskuetara joan behar du. Etxebizitza mota horretan salmentan oso hilabete aktiboak daramatzagunez, eskaintza txikiagoa eta garestiagoa ere badago, nahiz eta eremuen arabera, bigarren eskuko etxebizitzak egonkortzeko joera izango duen.
Eskaria aztertuta, Del Corralek ere ahulezia nabari du, ziurgabetasun-uneen, inflazioaren ondoriozko errentaren jaitsieraren eta hipoteken finantzaketaren garestitasunaren ondorioz, tasen igoeraren ondorioz.
Tinsako ikerketa zerbitzuko zuzendari Cristina Ariasek ere ahultze elementuak ikusten ditu: «Tasen igoerak kanpoko finantzaketa behar duen etxebizitza eroslea zigortzen du, hipoteka-kuota garestitzen baitu». Bestalde, dezelerazio ekonomikoak etxebizitzarako irisgarritasuna zaildu dezake, mailegu-hartzaileen ordainketa-gaitasunari buruzko ziurgabetasuna areagotzen baita eta finantza-erakundeek maileguak emateko irizpideak gogortu egiten baitira. Bi faktore horiek etxebizitza baten erosketa zailtzen ari lirateke, azaldu duenez.
Higiezinen merkatua egonkortzea
Idealista.com higiezinen ataritik, Francisco Iñareta bozeramaileak higiezinen merkatua egonkortzea espero du. Prezioei dagokienez, datozen hilabeteetan merkatu handietan beherakada orokorrak izatea oso litekeena ez den arren, ziurrenik hoztu egingo dira eta bide egonkorra hartuko dute, gaineratu du. Hori bai, ziklo aldaketa berri bat izan dela dio, transakzio gutxiagorekin eta merkatu aktiboenetan geldialdiarekin, kreditu garestiago baten ondorioz.
Etxebizitzaren erosleak aurrezpena izan behar du, higiezinaren prezioaren % 30ekoa, gutxienez. Betekizun hori are desafiatzaileagoa da hipoteken garestitasunaren aurrean, eta baldintza zorrotzagoak dituzte bankuek. % 20k bankuek finantzatzen ez duten zatia estaliko du, eta gainerako % 10a zergak ordaintzeko izango da. Eskakizun horrek kanpoan uzten ditu gazteen zati handi bat eta aurrezki txikia duten pertsonak.
Alokairu izugarri bat
Alokairua da etxe bat erosi ezin duenarentzat alternatiba, baina haren prezioa ere eskuraezina da patrika askorentzat. Igoera handiak izan ditu probintziako hiriburu askotan, nahiz eta Espainia osoan erosketa-prezioen igoerarekin bat egin duen. Batez beste, Idealista.com-en aurtengo itxierako datuen arabera, garestitzea % 8,4koa izan da, 11,4 euro metro koadro eta hileko. Oparotasun ekonomikoari eta biztanleriari oso lotuta, Mediterraneoko kostaldeak ditu alokairuaren igoera handienak.
Alokairua izugarri igotzen ari da Bartzelonan
Bartzelonan alokairuaren igoera % 25,7koa izan da, eta ondoren Alacanten ( % 23,4), Valentzian ( % 20,9), Malagan ( % 20,7) eta Gironan ( % 19,2). Ourensek ere, prezio baxuenarekin (6,6 euro metro koadroko), alokairua % 15,9 igo dela ikusi du. Madril hiriburua batez bestekoaren gainetik dago, % 11,2ko igoerarekin, Palma Mallorcakoak edo Teruelek gaindituta, alokairuen hazkunde handienak izan dituzten hiriburuen artean.
Donostian, bigarren preziorik garestiena (16,3 euro metro koadroa) Bartzelonaren atzetik izanik, igoera apalagoa izan da, % 5,20koa 2021arekin alderatuta. Luis del Corralek dioen bezala, alokairuak erosketarekin alderatuta malguagoa izatearen abantaila eskaintzen du, mugikortasun handiagoa eta euriborraren igoerari aurre egin behar ez izatea ahalbidetzen baitizu. Jakina, prezioagatik edo behar duena ez aurkitzeagatik une hobeagoetan itxarongo duen edo alokairuko etxebizitza eskatuko duen eskariak. Jakina, presio gehigarri horrek alokairuaren prezioari eutsiko dio, eta igo ere egin daiteke, azaldu duenez.
Era berean, 2023an alokairuak berritzeko prezioen igoera % 2ra mugatzea ere eragin dezake. Gobernuak aste honetan bertan hartu du neurri hori, eta aurreko ekitaldiaren zati batean ezarri zuen. Gai horri dagokionez, BBVAren Higiezinen Behatokiak adierazi du neurri horrek etxebizitzaren errentagarritasuna murriztea dakarrela, eta azken ekitaldietan % 4 ingurukoa izan dela. Alokairu-eskaintza murriztea eragin dezake, eta horrek, interes-tasen hazkundearen testuinguruan, etxebizitza eskuratzeko zailtasun handiagoa eragin dezake, batez ere gazteen kolektiboak, alokairura gehien jotzen duenak. Errentagarritasun horrek, Bankinterrek adierazi bezala, lehiakide berriak ditu, hala nola Estatuko bonuak.
Erosketa, aukera ona
Cristina Ariasek zehaztu duenez, inflazio-espiral bat ez elikatzeko alokairuaren igoera % 2ra mugatu bada ere, muga hori ez zaie aplikatzen alokairu-kontratu berriei. Halaber, Madril, Bartzelona, uharteak edo Mediterraneoko kostaldea bezalako gune tentsionatuetan erosteko eta alokatzeko joeraz ohartarazi du. Eskariaren dinamismo handiagoa eta espazioaren murrizketa handiagoa duten eremuek epe luzerako erosketa- eta alokairu-prezioen balio handiagoa izaten dute, eta, beraz, erosketa aukera ona izan daiteke, baldin eta aktiboa ez badago gehiegi baloratuta erosteko unean.
Etorkizunean, merkatuan eragina izan dezaketen aldaketak espero dira etxebizitzan. Alde batetik, EBko NextGeneration funtsak, oraingoz birgaitzean zentratu direnak. Hala ere, BBVAn adierazten duten bezala, 1.000 milioi euroko partida bat erreserbatuta dago alokairu-erregimeneko etxebizitzak eraikitzeko.
Bestea Etxebizitza Legea da, eta Legebiltzarrean izapidetzen jarraitzen du. Del Corralentzat funtsezko tresna izan liteke alokairuaren onurarako: etorkizuneko Etxebizitza Legearen funtsezko zeregina etxebizitza babestuaren moduluak berrikustea izan beharko litzateke, egungo sustapen-kostuekin proiektu gehienak ekonomikoki bideraezinak baitira. Hori eginez gero, alokairuko etxebizitza babestuen parke garrantzitsu bat lortuko da, sektoreak behar duena, amaitzen du.
Espainian etxebizitza erosteak eta alokatzeak 2023ko arazo handienetako bat izaten jarraituko dute, batez ere gazteentzat. Azken batean, urte berriak prezioei eustea ekarriko du, gorabehera handirik gabe eta eskaintza kezkagarririk gabe.