Higiezinen merkatuan ere zalantzak agertu dira 2023an, interes-tasen igoerari eta ekonomien desazelerazioari dagokienez, atzeraldia egon baitaiteke. BNP Paribas Real Estateren azken datuen arabera, Espainiako higiezinen inbertsioa moteldu egin da laugarren hiruhilekoan, 2.400 milioi euroraino, baina urte osoa 15.400 milioiko datu historikoarekin itxi du, 2021ean baino % 35 gehiago eta 2019ko azken puntaren aldean % 21 gehiago, Covid-19aren krisiaren parentesiaren ondoren.

Gaur egun, itxaroteko eta ikusteko etapa batean sartu gara non jokoaren baldintzak aldatu diren eta inbertitzaileak arau berrietara egokitzen ari diren. Ziur asko, datorren urteko bigarren hiruhilekora arte, balioespenetan zuzenketak eta aurreikuspen makroekonomikoak jasotzen diren arte, jarduera ez da berriro dinamizatuko, BNP Paribas Real Estateren txostenean azaltzen dutenez. Aurtengo inbertsio-portaera onean pisu handia izan dute atzerriko inbertitzaileek, haiek baitira egindako inbertsioaren % 60aren arduradunak, hein handi batean funts instituzionalen bidez. Funts horiek orain higiezinen salerosketetan % 54ko kuota dute, eta aurreko ekitaldian % 35ekoa izan zen.

Retailaren sektorea (BBVAren 659 sukurtsalen berrerosketaren eraginez), bulegoak eta bizitegi-sukurtsalak izan dira aktiboenak kapitalak erakartzeko, batez ere bizitegi-sektorea urteko azken hiruhilekoan, lehenengo biek protagonismoa galdu ondoren. Credit Suisse bankuko analistek Europako merkatuari buruzko txosten berri batean laburbiltzen dituzte higiezinen sektoreak 2023: Estreinatu berri den honetan gainditu beharko dituen zalantzak. Interes-tasen igoerak finantzaketa-kostua handitzen du eta higiezin-balorazioak kaltetzen ditu deskontu-tasa altuagoen bidez. Jarduera ekonomiko txikiagoak, berriz, errentarien espazio-eskaria oztopatzen du, batez ere segmentu ziklikoenetan, hala nola bulegoetan eta txikizkako merkataritzan.

Fidelity funtsen nazioarteko kudeatzailearen adituek ere egoera berri bat marrazten dute sektorearentzat: 2023an higiezinen merkatuko prezioen panorama sinplera itzuliko den urtea izango da. Sektorean inbertsio bolumen handiagoa dela eta, ia hamarkada batez errentagarritasun gero eta baxuagoak bilatzen aritu ondoren, orain errentak ahal den tokian mantentzea eta etekin handiagoak dituzten aktiboetan sartzeko aukerak sortzen direnean horiek handitzea izango da enfasia.

Ikuspegi negatiboa

Ildo horretan, Bankinterreko analistak negatibo agertu dira bazkideen eta higiezinen sustatzaile kotizatuen martxari buruz, sektoreko prezioen beherakadaren testuinguruan. Espainiako bazkide kotizatu nagusiek (Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties eta Lar España) erakargarritasun txikiagoa dute ingurune horretan, bulegoekiko eta merkataritza-guneekiko esposizio handiagatik, beheranzko eskariagatik, errentak handitzeko gaitasun txikiagoagatik eta aktiboen balorazioetan beherapenak izateko arriskuagatik. Gainera, Inmobiliaria Colonial-en erosteko gomendioa baino ez dugu, bere aktiboen lehen kokapenagatik errenta eta balorazio gutxiago jasan baititzakegu. Dibidendu bakoitzeko duen errentagarritasuna 2023rako kalkulatutako % 5etik gorakoa da, eta NAVaren gaineko % 59ko deskontuarekin kotizatzen du (likidazio-balio garbia).

Bankinterrek Aedas Homes, Neinor Homes eta Metrovacesa sustatzaileen sektorea hartzen du bere baitan, merkataritza-jardueraren narriadurak ertzetan erorikoak izatera eramango lituzkeelako eta eraikuntza-kostu handiagoak jasanarazteko zailtasun gehiago izango dituztelako. EY aholkularitza-enpresaren txostenaren arabera, jarduerak sustatzaileei ere eragingo die, 2026ra arte aurreikusitako etxebizitza berrien eskaintza % 16 baino gehiago murriztuko baitute. Sustatzaileek 220.000 unitate berri planifikatu dituzte 2023tik 2026ra, eta 184.000 kaleratuko dituztela aurreikusi dute. Saltzeko etxebizitzak (guztizkoaren % 90) % 15eko murrizketa izango du, eta alokairurako etxebizitzak, berriz, % 31 egin dezake atzera, EYren arabera.

Telelanaren gorakada

Bulegoen segmentua zigortuenetako bat izan daiteke telelanaren gorakadaren aurrean, eta horri gehitu behar zaio orain dezelerazio ekonomikoa, desokupazio-tasak handituz. Zor publikoaren errentagarritasunaren igoera handiak errentagarritasun handiagoak eskatuko dizkie aktiboei. Une honetan, prime aktiboen errendimendu gordina % 3,25ekoa da Espainian, eta, beraz, apenas dagoen alderik 10 urterako bonu espainiarrarekiko ( % 3,5). Aurreikusten dugu bulegoetako aktiboetan inbertsio-eskaera txikiagoa izatea eta aktiboen balorazioak % 10 eta % 15 artean jaistea hurrengo 24 hilabeteetan. Bankinterreko analistek adierazi dutenez, prime kokapenetan dauden aktiboek eragin txikiagoa izan beharko lukete.

Álvaro Rodríguez Poblete jaunak, Atlas Real Estate Analytics-eko zuzendariak, gaineratu du bazkide eta sustatzaileek higiezinen salerosketan izandako beherakaden ondorioz aurre egin behar diotela 2023ari, Covid aurreko joera naturalera itzuliz, salerosketen kopurua % 11,1 murriztuta. Prezioen % 0,3ko jaitsiera orokorra espero dugu 2023an, batez ere herrialdeko toki ez hain likidoek eraginda. Zorionez, sektoreak 2023ko erronkei aurre egin behar die, eta, beraz, ez dugu ikusten eskaintzan dagoen produktuaren prezioan eragin negatiboa duen shock handirik.

Egilea Andoni Beitia