tower crane during daytime

Duela urte batzuetatik hona, etxebizitzen prezioak nabarmen igo dira Espainiako merkatuan. Kasu batzuetan, 2014an hondoa jo zutenetik % 50erainoko igoerak izan dira, eta prezio globalak, berriz, % 19 igo dira 2014tik. Prezioen igoera deigarria izan da, eta hainbat faktorek eragin dute: eskariaren igoerak, eskaintza mugatuak eta interes-tasa txikiek. Hala ere, inflazioaren aurka borrokatzeko azken aldian izan diren interes-tasen igoera handiek kezka zabaldu dute moneta-gogortzeak Espainiako higiezinen merkatuan izan dezakeen eragin negatiboagatik.

Espainiako interes-tasak historikoki txikiak izan dira azken urteotan. Europako Banku Zentralak (EBZ) zerotik gertu mantendu zituen tasak, euroguneko hazkunde ekonomikoa suspertzeko ahaleginean. Diru-baldintza laxoek partikularren eta enpresen zorpetzea erraztu zuten, eta etxebizitza-eskaria bultzatzen lagundu zuten. Gainera, tipo txikiek higiezinen inbertsioaren erakargarritasuna indartu zuten, inbertitzaileek finantzaketa merkea lor zezaketelako.

Hala ere, 2022ko uztailean, EBZk iragarri zuen 11 urtean lehen aldiz igoko zituela tasak. Euroguneko inflazioa handituz joan zen, tasen igoera berriak gerta zitezkeela ohartaraziz. Agian horregatik, finantza-merkatuetan nagusi den egungo itxaropena da EBZren birfinantzaketa-tasak % 4ra igotzea irailerako. Goranzko joera horri jarraituz, etxeetarako maileguen interes-tasak azkar ari dira hazten. 2021eko abenduko % 1,09tik 2023ko urtarrileko % 2,34ra, % 5era ere hurbil litezke EBZk tasak igotzen jarraitzen badu. 2021eko abenduan hipoteka-mailegu baten kuotak % 1,09ra konpentsatzeko etxebizitzaren prezioetan gertatu beharko litzatekeen jaitsiera, tasetan espero diren igoeren ondoren % 5eko hipoteka baten aurrean, % 39 izan beharko litzateke. 30 urterako bonuen jabeek 2022an sentitu zutenaren oso antzeko mina eragingo lukeen beherakada hain handia, interes-tasak bat-batean igo baitziren oso maila baxuetatik.

Tasak igo ziren azken aldian gertatu zenari erreparatzen badiogu, krisi finantzario globalaren aurretik, zer gerta zitekeen jakin dezakegu. 2005eko hipoteka-tipoaren ordainketak ( % 2,88) 2008ko tasarekin ( % 5,88) parekatzeko behar den prezioen jaitsiera kalkulatzen badugu, % 30eko jaitsiera izan da. 2009tik 2014ra etxeen prezioak ia jaitsi egin ziren. Azken aldia desberdina izan zen, higiezinen burbuila askoz handiagoa izan zelako, baina horrek finantza-krisi globalaren ondoren interes-tasen jaitsiera masiboa izatea ere eragin zuen, eta horrek jaitsierari eusten lagundu zuen.

Tasak % 1 igotzen direnean, prezioek % 6,5 egiten dute behera

Ikasketa akademikoek iradokitzen dute etxebizitzen prezioak % 6,5 jaisten direla tasak % 1 igotzen diren bakoitzean. The impact of interest rates and income on real house prices John M. Quigleyk eta Robert J. Shillerrek 1996an The American Economic Review aldizkarian argitaratutako ikerketaren arabera, tipoak % 1 igotzeak etxeetako prezioak % 6,5 jaistea eragiten zuen beti, gainerako faktoreak konstante mantenduz. AEBn egindako ikerketa da, eta ezin da zuzenean Espainiara eraman, baina ideia bat eman dezake.

EBZk 2022ko iraileko buletinean zioenez, ebidentzia enpirikoak iradokitzen du etxebizitzaren merkatuaren dinamika oso sentibera dela hipoteka-tasekiko. Tokiko proiekzio linealeko esparru bat erabiltzen da hipoteka-tasen igoerak euroguneko etxebizitzen prezioetan eta higiezinen inbertsioan duen eragina argitzeko. Kalkulatutako ereduaren arabera, hipoteka-tasa % 1 igotzeak, baldintza berdinetan, etxebizitzen prezioak % 5 inguru jaistea dakar, bi urte inguru igaro ondoren. Egoera hori oso litekeena bihurtu da 2008an gertatu zena kontuan hartzen badugu. Nahiz eta orain hipoteka-tasak askoz azkarrago igotzen ari diren, horrek esan nahi du etxebizitzen prezioen ziklo-aldaketa lehenago iritsiko dela.

Beraz, etxeen prezioen jaitsiera fenomeno globala da… Argi eta garbi erortzen ari dira AEBetan, eta The Guardian-ek duela gutxi bi digituko jaitsieren berri eman zuen Stockholm, Sydney, Auckland, San Frantzisko eta Torontoko higiezinen merkatuetan.

Tasen igoeren eta prezioen jaitsieren artean desfasea egon ohi den arren, badirudi Espainiako merkatua pitzatzen hasi dela 2022ko abenduko azken datuen ondoren; izan ere, hipoteken transakzioak eta onarpenak urte artean jaitsi ziren pandemiaz geroztik lehen aldiz. Hori baieztatzeko datu gehiago behar diren arren, ziurrenik prezioen beherakada garrantzitsu eta nabarmenak gertatuko diren egoera batean gaude.

Hipoteken % 60 tasa aldakorrekoak dira Estatuan

Espainian indarrean dauden 509.000 milioi euroko hipoteka-maileguen % 60, gutxi gorabehera, tasa aldakorrekoak dira. Tasak % 4 igotzen badira, eskatu ahalako errentak 20.000 milioi euroko eragina izango du, BPGaren % 1,5. Hori da moneta-politikak ekonomia geldiarazteko erabiltzen duen transmisio-mekanismo nagusietako bat: zenbat eta gastu diskrezional txikiagoa izan, orduan eta etxebizitza gutxiago eraikiko dira eta, oro har, eraikuntza-jarduera txikiagoa izango da, hori baita ekonomiaren motorra. Beraz, eskulanaren, soldaten eta, azkenik, prezio txikiagoen eskaera txikiagoa da.

Ondorio gisa, esan dezakegu orain arte moneta gogortzeko kanpainak aktiboak debaluatu dituela edo espekulazio-burbuilak lehertu dituela SPACetan, kriptoetan, errentagarriak ez diren ekintza teknologikoetan, Estatuaren bonuetan eta, bereziki, Erresuma Batuaren giltetan (zor publiko subiranoa). Baina laster, sortzen ari den krisiak etxeetatik gertuago joko du beharbada, gastu diskrezionalaren eta etxebizitzaren prezioen beherakadaren bidez. Tsunami monetarioak indarra hartzen jarraitzen du banku zentralek tasak igotzen jarraitzen duten heinean ahultzen ari den ekonomia batean. Ezin dugu ziur jakin etxeen balioa zenbat jaitsiko den, ezta ekonomiak zenbat sufrituko duen ere, baina historiak arrasto batzuk eman dizkigu. Gerrikoa estutzea gomendatzen da.

Egilea Andoni Beitia