Duela aste batzuk, sare sozialek jakinarazi zuten erabiltzaile batek salaketa bat jarri zuela Bartzelonako higiezinen enpresa batetik ia 10 euro kobratzeagatik, alokairuko etxebizitza bat bisitatu ahal izateko. Zenbatekoa ez da gehiegizkoa, eta ez du inor pobretuko, batez ere kontuan hartuta ohiko alokairua hileko 1.000 eurotan jartzen dela, baina kontua da etxebizitzaren merkatua, alokairuarena kasu honetan, erabat erotu dela.
Denagatik kobratzen duten higiezinen agentziak, kontratuetan abusuzko klausulak dituzten jabeak — alokairukoak zein salmentakoak — eta plano gainean erosten denean zalantzak dituztenak. Horixe da egun hauetan etxebizitza bila dabiltzanak aurkitzen ari direna. Batzuk legez kanpokoak dira; beste batzuk, maitasunezkoak eta eztabaidagarriak.
Zatika. Tomas Felipe de Pedraza Legálitasen abokatuaren iritziz, alokairuko etxebizitza bat bisitatze hutsagatik diru bat kobratzea ez da legezkoa. “Hiri Errentamenduei buruzko Legearen (HEL) 20. artikuluak, maiatzaren 24ko 12/2023 Legeak etxebizitza-eskubideagatik egindako aldaketaren arabera, adierazten du higiezinak kudeatzeko eta kontratua formalizatzeko gastuak errentatzailearen kontura izango direla”, dio letraduak. De Pedrazaren ustez, bisitagatiko ordainketa hori higiezinen kudeaketaren parte da. “Legearen espiritua jabeak ordaintzea da; mozorrotu dezakete, baina azkenean maizterrari gastu bat sartzen ari zara”, gaineratzen du. Isabel García-Nieto AGN Abogados elkarteko bazkideak azpimarratu duenez, “HELren aurkako eta legez kanpoko pikareska bat da”. Era berean, ez da ahaztu behar oraindik ere agentzia batzuek hileko soldata kobratzen diotela maizterrari, eta hori debekatuta dago 2023ko maiatzetik. Eta, hori gutxi balitz, batzuk jabeari ere bai. Beraz, “bidegabeko aberastea” gertatzen da, Marta Lop Vilches Abogados elkarteko abokatuak dioenez.
Dena den, hori guztia ohiko etxebizitzei aplikatzen zaie, hau da, bost urterako alokatzen direnei (zazpi urte pertsona juridiko bati errentan emanez gero). Pisu turistikoak edo sasoikoak badira, “aldeen askatasunak agintzen duen pisuak, kudeaketa- eta merkaturatze-gastuak bietako edozeini jasanarazi ahal izango zaizkio”, adierazi du Montserrat Junyent Higiezinen Enpresen Elkarteen Federazioko (FADEI) presidenteordeak.
Etxebizitza-bilatzaileak aurkitzen ari diren beste legezkontrakotasun batek ondare-eskualdaketen zergarekin (ITP) du zerikusia. Maizterrek jakin behar dute higiezinen agentziek, aldez aurretik enkargatu gabe, ezin dietela zerga horren kudeaketa ezarri, ezta kobratu ere, nahitaezkoa baita alokairu-kontratu bat formalizatzen denean.
Errenta, aldez aurretik
Kasu honetan, jabeen ohiko jarduera da zenbait hilabeteko errenta aldez aurretik erreklamatzea. HELek argi uzten du errentatzaileak ezin duela inolaz ere eskatu hileko errenta bat baino gehiago aldez aurretik ordaintzea. “Jabe batzuentzat maizterraren kaudimena frogatzeko edo epe laburrean likidezia izateko modu bat da. Eta errealitatea da ordaintzen duela edo pisua gabe geratzen dela “, kontatzen dute KLJ Abogados. Legez kanpokoa da, halaber, bi hileko errenta gainditzen duen berme gehigarri bat eskatzea fidantzari. Eta maizterrak birritan pentsatu beharko du, bere banku-mugimenduak etxejabeari eman aurretik. Eskaera gehiegizkoa da, eta ez da beharrezkoa. “Bere ahalmen ekonomikoa justifikatzeko, beste dokumentazio bat erabil daiteke, hala nola nomina edo azken errenta-aitorpena”, esan du Legalitasen letraduak.
Alderdietako batek kontratua hitzezkoa izatea proposatzen badu, egingarria da, baina ez da oso gomendagarria. “Kontratu mota horrek, legezkoa izan arren, nahiko segurtasun eza eta ziurgabetasuna sortzen ditu bi aldeentzat”, adierazi dute KLJn. Vilches Abogadosen ustez, “bientzat arriskua dagoen arren, jabea da kaltetuena, ezin izango baitu errenta eguneratu, ez du ziurtasunik izango errentamenduaren iraupenean, eta, ondorioz, ezingo du etxebizitza erraz berreskuratu”, azaldu du Lopek.
Azken urteotan, ezaguna egin da agentziak diru bat eskatzea etxebizitza erreserbatzeagatik, dela erosketan edo alokairuan, dela eskaintza bat egiteagatik. Junyentek “bidegabetzat” jo du hori, baina ez da legez kontrakoa. Hala ere, “erreserba hori fidantza edo errentari baldintzak beteta edo bete gabe itzuli edo aplikatu beharko litzaioke”, dio Garcia-Nietok. FADEIk gomendatzen du “eragiketaren alderdiak dokumentu batean ondo islatuta geratzea, arriskua minimizatzeko”.
Etxe bat erosteko orduan ere gehiegikeriak izaten dira, begi bistakoaz gain: prezioa, oraindik ere ez da gailurrera iristen, eta biztanleriaren ehuneko handi bat kanporatu du. Marta Lop jaunaren arabera, erosleari udal-gainbalioaren ordainketa (saltzaileari dagokio) inposatzea eta notariotza-gastuak erosleari egoztea dira oztopo handienak.
Baina plano gaineko erosketan ezkutatzen dira arriskurik handienak. Zure Etxebizitzaren Defendatzailearen higiezinen arloko arduradun Alejandra Parenteren arabera, sustatzailearen edo kudeatzailearen kaudimena eta ibilbidea aztertu behar dira lehenik, kooperatiba bat bada. Ondoren, funtsezkoa da “berme bat eskatzea, hau da, abal edo aseguru bat, lehen aurrerakina egiten denean”, dio adituak. Eta honako hau gaineratzen du: “Legea kontraesankorra bada ere, guk defendatzen dugu, eta ildo horretan jurisprudentzia dago, ezin dela egon bermerik gabe kontura emandako zenbatekorik”. Gaur egun, erosleek bi urte dituzte eraikitzen ari diren etxebizitza baten kontura ordaindutako kopuruak berreskuratzeko.
Funtsezkoa da entrega-epe bat ezartzea, erosleak kontratua suntsiaraz dezan, atzerapenik izanez gero. Prezioari dagokionez, “kooperatibak inoiz prezio itxirik emango ez duen arren, garrantzitsua da etxebizitzaren salerosketa-kontratuan datu hori agertzea”, adierazi du Parentek. Ordainketa-plan argi bat eta banku-transferentzia bidez egitea, inoiz ez txekeen bidez, azken gakoak dira.