Hipoteken bilakaera pandemiaren ondoren

Covid-19a duela urtebete baino gehiago eszenaratu zenetik, hipoteka-merkatua ez da lehen zen bezalakoa. Pandemiaren eraginak hipoteken eskarian eragina izateaz gain, ondorioak haratago doaz: bankuek merkataritza-politikak aldatu dituzte eta erabiltzaileek lehentasunak aldatu dituzte. Oro har, hipotekak merkatu egin dira, baina horiek eskuratzeko baldintzak ere gogortu egin dira. Gainera, subrogazioak areagotu egin dira baldintza hobeen bila, eta tasa finkoak kontratatzeko joerak gora egin du. Tasazio gizarteko adituek Balorazio Institutua eta Hipoo hipoteka marketplacea sektorearen joerei buruz egindako bi azterlanen ondorio nagusiak dira. Merkatuaren ezaugarri berri horietako batzuk mantendu egin daitezke datozen hilabeteetan.

Prezio baxuagoak: etxebizitzen gaineko hipoteken prezioak baxuak ziren, baina oraindik gehiago jaitsi dira. Bankuek hipoteka-bezeroak erakartzeko duten lehiak gutxieneko historikoetara eraman ditu interes-tasak, batez ere mailegu finkoen kasuan, % 2,74an baitaude, Estatistikako Institutu Nazionalaren (INE) azken datuen arabera. Aldagaiei dagokienez, batez besteko interesa % 2,15 ingurukoa da. Gainera, Euribor indizearen errekor negatiboek (-% 0,5 inguru) bankuen marjinak kolpatu dituzte, eta tasa finkoetan gero eta eskaintza merkeagoak egitea erabaki dute, erabiltzaileak errentagarritasun pixka bat gehiago ematen dien modalitate horretara erakartzeko.

Tasa finkoen hazkundea: hain zuzen ere, tasa finkoen prezio hobeek, eskaintza ugariak eta bezeroei interes-tasen gorabeheren aurrean eskaintzen dieten segurtasunak are gehiago handitu dute hipoteken kontratazioa etengabeko interesean. Eragiketa berrien % 50 baino gehiago dira dagoeneko, duela bi urte baino ez ziren % 35 baino askoz gehiago, Estatistikaren arabera. Hipook, Juan Ferrerren eskutik 2018an sortutako Espainiako lehen hipotekak, interes-tasa finkoaren lehentasuna egiaztatzen du: eragiketen % 80, tasa aldakorraren % 20ren aldean.

Eskariaren hobekuntza mailakatua: balorazioen Institutuaren arabera, finantzaketa-baldintza erakargarrienak, pandemiaren ondorioz familien aurrezkiaren gehikuntzarekin eta etxebizitzaren prezioan doikuntza txikiak egiteko itxaropenarekin batera, hipoteka-maileguak eskatzea susta dezaketen faktoreak dira. Espainiako Bankuaren datuen arabera, gordailuetan dauden familien likidezia 920.000 milioi eurotik gorako errekorrera igo da. Hipoteka-kontratuak % 7,6 jaitsi ziren 2020. urtearen amaieran, aurreko urtearekin alderatuta. Atari inmobliarioek joera aldatzea aurreikusten dute pantemiaren gogorrenaren ondoren, eskariak gora egin baitu. Hala ere, tasatzailearen adituen arabera, “Aldagai hori, neurri handi batean, egungo egoerak lan-merkatuan duen eraginaren eta familien finantza-ahalmenaren araberakoa izango da”.

Alokairua jaitsi egin da

Hipooren arabera, “Higiezinen sektorea ez da krisiak gehien kaltetu duen sektoreetako bat. Beheranzko joera dago, baina sektorean dinamismo bat dago, salmentaren eta alokairuaren eskariaren artean aldaketa bat hautemanez, azken hori izanik gehien jaitsi dena “.

Subrogazioak: baldintza hobeak dituzten hipoteken bilaketa areagotu egin da pandemia garai honetan. Subrogazioak (entitate aldaketa) handitu egin dira. “Urte hau finkatze-urte bihurtu da subrogaziorako, hipoteka-merkatuaren mugimenduen arabera jarduten duten pertsonak gero eta gehiago direlako”, adierazi dute Hipoon. Datu horien arabera, 2021eko lehen hiruhilekoan subrogazioak % 16 hazi ziren, eta 2020. urtearen amaieran, berriz, % 9. Gainera, Hipook ikusten duen beste datu bat baterako hipoteketarako joera txiki bat da ( % 56), banakako hipoteken % 44ren aldean.

Lotura handiagoa: Hipooren arabera, bankuek beren merkataritza-baldintzak aldatu dituzte, hobarietan eta zuzeneko kosturik gabeko ferta anitzago eta merkeago batean zentratuta, baina zeharkako kostu gehiagorekin lotutako produktu gisa. Bankuen eskakizunetako batzuk honako hauek dira: nomina helbideratzea, etxeko asegurua edo bizitzakoa kontratatzea, txartelak erabiltzea, pentsio-plan baterako ekarpenak egitea edo inbertsio-funtsetako posizioak ezartzea. Oro har, bezeroa gehien lotzen denean, interes-tasetan deskontu gehiago lortzen dira. Beherapena ehuneko puntu batekoa edo gehiagokoa izan daiteke.

Bankuen arriskuarekiko tolerantzia txikiagoa: bankuen finantzaketa-eskema ere aldatzen ari da. Aurrezpen nahikoak, lan-egonkortasuna, historia positiboa edo abal gisa funtzionatzen duten ondasun nahikoak izatea eskatzen dute. “2008ko eta 2012ko krisiaren ondorioek baldintzatuta, finantza-erakundeak mailegu-hartzaileen kreditu-kalitatearen estandarrak handitzen ari dira”, adierazi dute Balorazio Institutuan. Era berean, bankuak finantzaketa-zenbatekoak jaisten ari dira, “Loan to value” izenekoak, alegia, etxebizitzaren guztizko prezioaren gainean mailegatutako diruaren arteko erlazioa. Espainiako Hipoteka Elkartearen (AHE) datuen arabera, azken urte honetan LTV bat jatorrian % 80tik gora erabiltzen duten maileguak % 9 inguruan egonkortzea lortu dute, aurreko urteetan % 12tik gora egon ziren arren. Banku gehienek salerosketa- edo tasazio-balioaren % 80raino finantzatzen dute, baina dagoeneko erakunde batzuek % 70 edo % 60 baino ez dute finantzatzen.

Ingurune gero eta birtualagoa: “Errege Estateko joerak presentzia handiagoa du online ingurunean, mendekotasun fisiko gutxiago eta jarduera digital gehiago transakzioetan”, Balorazio Institutuaren arabera. “Egungo egoeran, zerbitzu digitalek sektorearen jarduerak normaltasunez funtzionatzen jarraitzea ahalbidetu dute, nahiz eta azken hilabeteetan murrizketak eta mugak izan. Besteak beste, honako hauek dira digitalizazioak bezeroei eskaintzen dizkien onuretako batzuk: etxebizitzetako tour birtualak egiteko aukera, Vitrio bezalako plataformei esker; transakzioak kontratu adimendunen bidez modu telematikoan ixteko aukera, edo % 100eko online hipoteka eskatzeko aukera “.