Lehia gogorra bankuetan hipotekak erakartzeko

Duela urtebete Covid-19a iritsi zenean etenaldia egin ondoren, etxebizitzen eskaria suspertu egin da, eta bankuek hipoteken alde egindako apustua areagotu egin da, aspaldidanik dagoen borroka komertziala areagotuz. Finantza-erakundeek konfinamenduan eta murrizketetan galdutako merkatua berreskuratu nahi dute, eta beren eskaintzak are gehiago hobetzeko prest daude, hipoteka-bezeroak erakartzeko eta lapurtzeko. Horren ondorioz, kanpaina oldarkorrak egiten ari dira, interesen beherapenak eta beste banku batzuen maileguak bere gain hartzeko baldintza hobetuak. Subrogazioa esaten zaio horri, eta, gainera, profil kaudimendunak dituzten zordunen zorroa bermatzen du.

Ekonomiaren susperraldia, pandemiaren okerrenaren ondoren, etxebizitzak erosteko eta hipoteka-segmentua zulotik ateratzeko aukera ematen ari da pixkanaka. Joan den urtarrilean % 31tik gorako beherakada historikoa izan ondoren, badirudi jarduera suspertu egin dela eta eragiketa berriak % 35 igo dira maiatzean, Estatistikako datuen arabera. Santos Gonzalez Espainiako Hipoteka Elkarteko (AHE) presidentearen arabera, joera hori sendotzen ari den ikusteko oraindik goiz den arren, “Badirudi merkatuaren geldialdia desagertzen joan dela, eta badirudi bildutako eskaria, krisi egoeretan beti gertatzen dena eta zain egon dena, tunelaren amaieran argia ikusten duela eta animatzen ari dela”.

Eskaria esnatzean, bankuen proposamen erakargarriak neurri handi batean laguntzen ari dira, batez ere prezioei dagokienez. Sektoreko lehia handiak inoiz ikusi ez diren gutxieneko mailetara eraman ditu interesak, batez ere tasa finkoetara. Tasa horiek, batez beste, % 2,75 ingurukoak dira, baina 2020ra arte ez dira % 3tik jaitsi, INEren arabera. Euriborra minimoen inguruan dabil, eta horrek kalte egiten die bankuen diru-sarrerei, mailegu aldakorren aldean. Hori dela eta, sektoreak tasa finkoak kontratatzea sustatu du, eta horien marjinak handitu ditu. Eta hemen ari da benetan hipoteka-gerra.

“Bankuei gehiago kostatzen zaie bezeroek interes-tasa finko baten alde egitea. Entitateek amuak biderkatu dituzte bezeroak erakartzeko, baina gako nagusia tasa finkoen murrizketa da. Horrela, sektore barruko prezio-gerra bati buruz hitz egin daiteke berriro “, adierazi du HelpMyCash finantza-konparatzaileak. Eta badirudi estrategia fruituak ematen ari dela; izan ere, tasa finkoek gero eta indar handiagoa hartzen dute aldagaien aldean, eta kontratazio berrien % 56,2 dira dagoeneko, ehuneko errekorra.

Mariola Soriano research analyst erakundeak Balorazio Institutuan azpimarratu duenez, “Mailegu modalitate honek egonkortasun handiagoa sortzen du epe luzean, ziurgabetasun ekonomikoko garaian bi aldeek nahi duten faktorea”.

Hainbat erakunde bezero potentzialaren lehian kokatu dira. Ibercajak duela gutxi jaitsi zuen bere hipoteka finkoaren interesa 20 urtera, UTB % 1,5era, eta horrela, erakunde digitalen mailan kokatu zen, salneurririk merkeenak merkaturatu ohi baitituzte eta prezioak ere murriztu baitituzte azken asteetan. Coincek ABEren % 1,54 iragarri du; Openbankek eta Evo Bankuk, berriz, ABEren % 1,6, baina azken hori 25 urtera. Kutxabankek ere tasa egonkorrak ditu, % 1,68 UTB. Halaber, Santander, CaixaBank, Bankinter, BBVA, Abanca, ING eta Liberbank enpresek hipoteka finkoak merkatu dituzte. Gainera, Banco Santander edo Caja de Ingenieros bezalako erakundeek interes baxuagoak ematen dizkiete bezeroei, beren aurrezkiekin erosketaren % 30 edo % 40 estal dezaketelako.

Hobariak bankuaren produktuak kontratatzearen truke

Oro har, hobaridun produktuak dira, eta nomina helbideratu eta asegururen bat kontratatu behar da. Bere aldetik, My ­ Investor neobankoa, produktu binu albokoak eskatzen ez dituen entitate bakarra izateagatik bereizten da, ezta hartzekoak eramateagatik ere. Bezeroak aseguruak edo inbertsio-produktuak kontratatu nahi baditu, eskudirutan jasotzen du urteko abonua. Openbankek ere pizgarriak ematen ditu eta 1.000 euro ere oparitzen dizkie hipoteka behar duten lagunak ekartzen dizkieten bezeroei. Bestalde, Banco Santanderrek gazteentzako hipoteka berri bat kaleratu du, erosketaren % 95a finantzatzen duena.

Manuel Artal Ibercajako estrategia komertzialeko zuzendariak adierazi duenez, orain “nahiko merkatu dinamikoa ikusten ari gara eta lehen hiruhilekoan datuek eskaera sendoa eta handitzen ari dela erakusten dute”. “Lehen palanka gehiago zeuden bezeroak erakartzeko, gordailuak edo kontuak, baina orain hipotekak dira aukera bakarra, eta logikoa da bankuen fokua puntu horretan zentratzea”, gaineratu du.

Hipoteka aldakorretan, eta nahiz eta azken hilabeteetan entitateren batek euriborra konpentsatzeko diferentzialak igo dituen, Santander edo MyInvestor kasu, arazo diferentzialik gabe topa daitezke % 1etik behera. TargoBankek % 0,86 euribor gehiago eskaintzen du.
Subrogazioen gorakada

Hain prezio baxuko erakusleiho horrek eta birusaren etorreraren ondorioz ohiturak aldatu izanak lehen gutxi erabiltzen zen aukera bat ekarri dute: hipoteka-subrogazioa edo bankua aldatzea, interesetan, epeetan edo lotutako produktuetatik libratzeko baldintza hobeak lortzeko. Estatistikako zifrei jarraiki, azken hilabeteetan hartzekodunaren subrogazioak gora egin du: % 200 baino gehiago joan den urtarrilean, eta ia % 500 martxoan. Era berean, zordunaren subrogazioak (titularra aldatzea) eta berritzeak (banku berarekin egindako akordio berria) modu ikusgarrian nabarmendu dira. Kasu honetan, ia % 700eraino.

Subrogazioek gora egin dute

2019ko ekainean indarrean sartu zen Hipoteka Lege berriak subrogazioei ateak ireki zizkien, eta praktika horrek bankuak benetako gerra batean murgildu ditu, lehiari maileguak lapurtzeagatik. “Subrogazioaren bidez, beste bankuen arrisku-neurketatik pasatu diren bezero eskarmentudunak iristen dira”, aitortu du Santos Gonzalezek. Bestalde, merkatuko iturriek azaldu dutenez, erabiltzaileek denbora gehiago izan dute aurrezteko merkatuak eskaintzen dituen aukera berriak aztertzeko. “Gero eta jende gehiagok jakiten du posible dela bankua aldatzea eta hilero gutxiago ordaintzea”, esan dute.

MyInvestor izan zen aukera hori antzeman zuen lehen erakundeetako bat, eta subrogazio-kanpaina oldarkorra egin zuen. Orain ekoizpenaren % 75 dira. Baina aukera hori eskaintzen duten bankuen kopurua ugarituz joan da, eta Deutsche Bank, Santander, Openbank, Bankinter, Kutxabank eta ING bankuek ere parte hartu dute. Erakunde laranjan, subrogazioa eskariaren % 6 da, eta % 14ra igotzen da nobazioak kontuan hartuz gero. Banco Santanderren bezala, aurrezki-simulagailu bat dute bezeroaren eskura. “Aplikatzen ditugun azken baldintzak zorpetze-mailaren, epearen eta bezeroaren profilaren araberakoak dira”. Eta gauza bera gertatzen da Openbanken, Ana Botin buru duen taldetik.

Jomugan 2009tik 2017ra bitartean formalizatutako hipoteka guztiak daude, batez besteko interes-tasa altuagoetan sinatu baitziren, eta, beraz, subrogazioak maileguaren bizitzan zehar 10.000 eta 20.000 euro artean aurrezteko aukera ematen du, MyInvestorren kalkuluen arabera. Bankuen sektore osoaren arabera, subrogazioak gora egin du eta joera goranzkoa da 2020tik.

Bestalde, SinComisiones.org-en iritziz, “Hipoteka-merkatu bat bere subrogazio-zorroa gainhaztatzen ari da, emakida berrien zorroa haztatu beharrean, eta horrek esan nahi du ez dagoela etorkizuneko onuren zain, zordunen kaudimenaren zain baizik. Bankua ordain dezakeena lehenesten ari da, ordaindu dezaketenaren aurrean “.