Etxebizitzari lotutako gizarte-interesaren kontzeptuak kirrinka egin dezake garai hauetan, aurrezkiaren ohiko gakoen aurrean, hala nola errentagarritasuna, likidezia eta arriskua. Baina, egia esan, espainiarrek adreilura bideratzen dituzte aurrezkien zati handi bat, finantza-inbertsioaren kaltetan, lautik batera. Eta ez bakarrik lehen etxebizitza erosteko, baita bigarren etxebizitza bat izateko edo alokairuaren errenten bila erosteko ere.
Finantza-merkatuetan ez bezala, etxebizitzan datuak ez dira oso homogeneoak. Espainiako Bankuak emandakoen arabera, 2021eko bigarren seihilekoan Espainian etxebizitzaren prezioaren igoera eta alokairuaren errentagarritasuna, baturik, % 7ra iritsi ziren urte arteko tasan. Etxeen balioaren gorakadak 3,3 puntu ematen zizkion datu horri, eta 3,7 puntu alokairuagatiko irabazi gordinak (gastuak kendu gabe). Maila horietan mugitzen da higiezinen merkatua, Estatuko bonuak erosi izan balira lortutako % 0,4tik edo banku-gordailuen bidez lortutako % 0,5etik oso gora. Hori bai, etxebizitzaren % 7 oso urrun dago Espainiako Burtsan konparazio-aldi horretan izandako irabazietatik: % 31. Horrela, etxebizitzari ez zaio batere gaizki joan Covid-19aren pandemiaren zati handi batean.
Baina azken hilabeteetan inflazioa indartsu jokatzen hasi da, azaroko atariko datuekin % 5,6koa baita, eta aldagai garrantzitsua izango baita edozein inbertsiotan eta etxebizitzan errentagarritasun erreala (nominala ken inflazioa) ateratzeko.
Argi dago 2021ean etxebizitzen prezioek gora egin dutela eta 2020an sendo mantendu zirela ustekabean. Luis Corralek, Higiezinen Kontsultarako Foroaren kontseilari delegatuak, adierazi du Madril, Bartzelona eta Malaga izan direla etxebizitza eskari handiena izan duten hiriburuak, eta hortik prezioen igoera.
Andrea de la Hoz Higiezinen Tasazioen Azterlanen Zerbitzuko (Tinsa) analista seniorrak azaldu duenez, Mediterraneo kostaldea eta uharteak % 6tik gora igo dira aurten, nahiz eta osasun-krisia agertu aurreko puntua erreferentziatzat hartuta, 2020ko martxotik erregistratutako aldaketa % 4 ingurukoa izan (batez ere hiriburu handiak eta metropoli-eremuak). Igoera horiek, Tinsako adituarentzat, eskariaren eta Covid 19ak eraikuntza berriak hasteko erritmoak murriztu zituen eskaintzaren arteko desakoplamenduaren ondorio dira, eta orain atzerapenarekin eta lehengaien prezioaren igoeraren arazo gehigarriarekin erreakzionatzen ari da.
Eta gehitzen du: «Gaur egun, etxebizitzen sektorea da inbertsio erakargarrienetako bat, inflazioaren iraunkortasunari buruzko ziurgabetasunagatik, tasa txikiengatik eta arrisku-maila bereko alternatiba errentagarriagoen faltagatik», ondorioztatu du. Ikuspegi hori ez da hustutako Espainiara iristen; izan ere, bere datuen arabera, prezioak jaitsi egin dira aurten Palentzian ( % -12), Sorian ( % -7) eta Badajozen ( % -3).
Ase gabeko demanda
Luis Corral bat dator ikuspegi horrekin, eta orain arte bezala eskariak altua izaten jarraituko duela adierazi du. Merkatuko une altu batean gaude, etxebizitza berri eta erabiliaren prezio-igoerekin. Era berean, alokairuak edukita daude eskaintza dagoelako, alokairu turistikotik tradizionalera igaro delako, baina hori egoeraren araberakoa izan daiteke. Horrekin guztiarekin, etxebizitzan edo garaje-plazetan inbertitzea aukera ona izan daiteke, baina azterketa on bat ere egin behar da, azaldu duenez.
Errentagarritasun gordina, errentatzailearen gastuak deskontatu gabe (OHZ, jabekideen erkidegoa, udal-tasak, etab.), kuantifikatzea zaila da. Espainiako Bankuak batez beste % 3,7 inguruan kokatzen du Espainian, eta duela gutxi egindako txosten batean, Fotocasa atariak % 6,4an kokatzen du aurtengo hirugarren hiruhilekoan, aurreko urteko aldi beraren aldean % 0,6ko jaitsierarekin, urteko alokairuaren prezioen jaitsierari egozten baitio. Azterketa txiki hori gorabehera, pandemiak higiezinen inbertsioa babesleku gisa jarri duela adierazten du.
Luis Corralentzat, hiriburu handiek prezio garestiak dituzte dagoeneko, eta, jakina, alokairuagatiko errentagarritasuna baxuagoa denez, hiri handietako lehen koroak helburu ona dira. Beste aukera bat etxebizitza turistikoa da; izan ere, nazioarteko eskaria ahultzen bada ere, barnealdeak tira egiten jarraituko du, eta are gehiago pandemia-egoerarekin jarraitzen badugu eta berriro murrizketetara eraman gaitzaketen aldaerekin jarraitzen badugu.
UrbanData Analytics-eko soluzioen zuzendariak mikrolokalizatutako azterketa bat gomendatzen du, alokairura bideratutako inbertsio-aukerak dituzten etxebizitza-tipologia zehatzak identifikatzeko. Eta sinaduratik beharrezkotzat jotzen dute teknologia berriak erabiltzea, hala nola adimen artifiziala eta big data, balioa handitzeko aukera hobeak dituzten higiezin horiek detektatzeko.
Luis Corralek Espainiako batez besteko errentagarritasuna % 3,5 eta % 4,5 artean kokatzen du orain, eta Katalunia eta Madrilgo Erkidegoa errentagarritasun onak eskaintzen dituzten eremuak dira alokatzeko. Tinsak 2021eko hirugarren hiruhilekoan emandako datuen arabera, alokairuaren errentagarritasun gordinak batez besteko balioen hazkunde orokorra izan zuen: % 4,4 Madrilen, % 4,1 Bartzelonan eta % 5 Zaragozan. Bartzelonako erdiguneak (Ciutat Vella) eta Madrilgoak inguruko barrutiak baino errentagarritasun handixeagoak dituzte. Horretaz gain, zentro-periferia eskemak, jasotako errentagarritasunei eta errentagarritasun handiagoei dagokienez, hurrenez hurren, agerian jarraitzen du hiriburu horietan, eta patroi orokorra markatzen du.
Manuel Cacho nabarmentzen da hiri errentagarriago gisa Sevilla edo Valentzia, % 5,8ko batez besteko etekinekin, eta Madril, Granada, Bartzelona, % 5 inguru aurtengo hirugarren hiruhilekoan, arrisku txikiko merkatu egonkor gisa mantentzen baitira. Baina Cachok, hirugarren hiruhilekoko datuen arabera, nazio-mailako irabazia batez beste % 6,7 dela adierazten du (higiezinaren gastu eta aldi hutsak deskontatu gabe).
2022an inbertitzeko aukerak
Azken hiru urteetan, batez ere hiriburu handietan, built to rent (alokatzeko etxebizitzak eraikitzea) deiturikoa izan da modetako bat, batez ere inbertitzaile handien aldetik. Gazteek, batez ere, etxebizitza eskuratzeko zailtasunak bultzatuta, estrategia hori osatu egin da, batzuetan erosteko aukera ematen duen alokairuarekin; izan ere, ordainketen zati bat azken preziotik ken liteke.
Fenomeno hori etxebizitzen jabe handiek zigortzen duten etxebizitzaren legedi berriarekin leheneratzen has daiteke, eta horren ondorioa, kritikoenen ustez, salmentan etxe gehiago jartzea eta alokairuan dauden higiezinen kopurua murriztea litzateke.
Luis Corralentzat, hiriburu handiek prezio garestiak dituzte dagoeneko, eta, jakina, alokairuagatiko errentagarritasuna baxuagoa denez, hiri handietako lehen koroak helburu ona dira. Beste aukera bat etxebizitza turistikoa da; izan ere, nazioarteko eskaria ahultzen bada ere, barnealdeak tira egiten jarraituko du, eta are gehiago pandemia-egoerarekin jarraitzen badugu eta berriro murrizketetara eraman gaitzaketen aldaerekin jarraitzen badugu.
UrbanData Analytics-eko soluzioen zuzendariak mikrolokalizatutako azterketa bat gomendatzen du, alokairura bideratutako inbertsio-aukerak dituzten etxebizitza-tipologia zehatzak identifikatzeko. Eta sinaduratik beharrezkotzat jotzen dute teknologia berriak erabiltzea, hala nola adimen artifiziala eta big data, balioa handitzeko aukera hobeak dituzten higiezin horiek detektatzeko.
Tamainak eskaria baldintzatzen du
Zein etxebizitza erosi? Adreilua nahi duten aurreztaileek planteatzen duten galderetako bat izan daiteke. Eta, zentzu horretan, tamaina gakoetako bat izan daiteke. Higiezinen Kontsultoreen Foroko kontseilari delegatuak gai horri heldu dio egoki erosteko. 1 eta 2 logelako etxebizitzetan maizterren txandakatze handiagoa dago beti. Etxebizitza eskatuena 2 eta 3 logela artekoa da. Nahiz eta ez ahaztu 3 eta 4 tipologiak, publiko iraunkorragoa erakar dezaketenak. Eta ondo banatuta eta unibertsitate-zentroetatik gertu badaude, ikasleengana jo dezakete, azaldu du. Eta gehitzen du: «Garajeak eta igogailuak errentagarritasuna handitzen dute, bai eta eremu komunak ere. Erosketan gehiago ordaintzea eta etxeak zerbitzu gehiago izatea konpentsa dezakezu, erakargarriagoa izango delako eta alokairu handiagoa lortzeko aukera izango duzulako.
Garajeen gorakada handia
Pandemiaren ondorioz, alokairuko plazen eskaria handitu egin da, Luis Corralen arabera. Garraio pribatua hobesten da, kontaktuak eta kutsatzeak ahalik eta gehien saihesteko. Horri lotuta, garaje-plazen prezioa eskuragarria da, eta gastuak, txikiak; beraz, errentagarritasun gordina % 3 eta % 6 artean mugitzen da, eremuaren eta ezaugarrien arabera, eta % 7ra irits daiteke.
Badirudi etxebizitzetako higiezinen egoera sendoa eta erakargarria dela inbertitzailearentzat, gutxienez datorren urtean, baldin eta beltxarga beltzak ez badira ekonomiaren gainean jirabiraka agertzen. Hala ere, kontsultatutako adituetako batek azken irakaskuntza txiki bat uzten du: inbertsiorik onena norbere buruari ematea da, gustuko etxea erostea, berehala eta epe luzera gozatuko duzuna.